Das historische Niedrigzinsniveau macht den Bau oder Erwerb einer Immobilie aktuell besonders attraktiv. Dennoch sollten Interessierte vorsichtig agieren.
Die Finanzierung des Baus oder Erwerbs einer Immobilie ist in der Regel die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben eines Bundesbürgers. Trotz der aktuell traumhaft günstigen Finanzierungszinsen sollte eine diesbezügliche Entscheidung reiflich überdacht werden, weiß der Geschäftsführer der JuMaFinanz UG (haftungsbeschränkt), Marco Otterbein. Die folgende Checkliste kann dabei helfen, einige der wichtigsten Fragen und Kriterien in den Entscheidungsprozess einfließen zu lassen.
Eigenkapital und Eigenanteil
Der Eigenkapitalanteil sollte bei einer solide geplanten Finanzierung so hoch wie möglich sein, aber mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. Hinzu kommen Nebenkosten für Steuern, Makler und Notar, die ebenfalls aus eigenen Mitteln aufgebracht werden sollten. Stehen nicht genügend Eigenmittel zur Verfügung oder möchte der Kreditnehmer den Fremdkapitalanteil möglichst gering halten, so können auch Eigenleistungen zu Einsparungen führen. Hier ist jedoch Vorsicht angebracht, denn eine entsprechende Qualifikation ist wichtig, um Schäden beim Bau zu verhindern. Zudem müssen sowohl Materialkosten als auch der (erhöhte) Zeitaufwand für Eigenleistungen einkalkuliert werden.
Lebensplanung des Kreditnehmers
Eine Immobilienfinanzierung steht und fällt mit der Verlässlichkeit der Zahlungsfähigkeit. Kreditnehmer sollten daher die Auswirkungen der sich möglicherweise verändernden Lebensumstände berücksichtigen. Beispielsweise können Kinder, familiäre Veränderungen, eine berufliche Umorientierung, Krankheiten, Auszeiten oder der Eintritt ins Rentenalter zu signifikanten Änderungen der finanziellen Möglichkeiten führen, die sich auf die Erbringung des Kapitaldienstes auswirken können.
Regelmäßige Einkünfte
Entsprechend wichtig ist die Sicherstellung von regelmäßigen Einkünften. Bewährt hat sich eine Faustformel, nach der die monatliche Belastung aus Zinskosten und Tilgung maximal vierzig Prozent der gesamten Nettoeinkünfte nicht übersteigen sollte. Zudem sollten wichtige Versicherungen nicht außer Acht gelassen werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Finanzierung mit der Arbeitskraft nur oder hauptsächlich eines Familienmitglieds steht und fällt. Eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung sollten für diese Person selbstverständlich sein, um den Traum von den eigenen vier Wänden für die Familie im Ernstfall zu erhalten.
Laufzeit, Zinsbindung und Tilgung
Wie bereits angeklungen sollten Zinsbindung und Tilgungshöhe mit den Lebensumständen, den finanziellen Möglichkeiten und der Sicherheitspräferenz des Kreditnehmers korrelieren. Grundsätzlich sollten sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierer eine langfristige Zinsbindung anstreben. Dies lohnt sich insbesondere dann, wenn die Zinsen wie aktuell auf sehr niedrigem Niveau verharren. Durch die nach § 489 BGB gesetzlich mögliche kostenfreie Kündigung eines langjährigen Darlehens nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollauszahlung bleibt der Kreditnehmer dennoch flexibel. Auch bei der Tilgungshöhe ist auf die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers zu achten. Dennoch können sich hier gravierende Auswirkungen auf die Laufzeit und die Zinskosten ergeben. Wer beispielsweise bei einer Finanzierung in Höhe von 200.000 Euro und einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent einen anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent statt des üblichen einen Prozents wählt, kann sowohl die Darlehenslaufzeit als auch die Zinskosten ungefähr halbieren.
Sondertilgungen
Während einer langjährigen Finanzierung können Kreditnehmer mitunter jedoch auch zusätzliche Einnahmen beispielsweise durch Erbschaften, berufliche Sonderzahlungen oder Verkäufe erzielen. Daher sollte bei Abschluss des Darlehens die Option einer Sondertilgungsmöglichkeit eingebaut werden. Sind solche Einkünfte sogar sehr wahrscheinlich und von beträchtlicher Höhe, könnte auch ein variables Darlehen in Frage kommen.
Kostenkontrolle
Die anfallenden Kosten sollten sowohl bei der Kalkulation als auch während der Bau- oder Erwerbsphase ständig überprüft werden. Um sich gegen negative Überraschungen zu wappnen, sollten von Beginn an alle potenziellen Kosten eingeplant werden. Dazu zählen beispielsweise bei einem Neubau auch die von den Bauträgern oftmals unerwähnten Bereitstellungskosten für Gas, Wasser, Strom und Telefon sowie die während der Bauphase laufenden Nebenkosten für Versicherungen.
Sicherheitsrücklagen
Trotz sorgfältiger Kostenkontrolle können beim Bau oder Erwerb einer Immobilie unliebsame und unerwartete Anschlusskosten entstehen. So könnten sich die geplanten Mittel zur Ausstattung als zu niedrig erwiesen haben. Denkbar sind auch Reparatur- oder Sanierungsaufwendungen von übersehenen Schäden. Da zusätzliche Darlehen ungern und oftmals nur zu schlechteren Konditionen gewährt werden, sollte der Immobilienkäufer diese Rücklagen optimalerweise aus Eigenmitteln bilden.
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