Das spanische Finanzamt verdient an jeder Immobilientransaktion Steuern beim Erwerb und Verkauf

von Ass. jur. Lutz Minkner, CEO von Minkner & Partner S.L., Mallorca Immobilien

Weltweit sind die Begehrlichkeiten des Fiskus groß, und das ist in Spanien nicht anders. Insbesondere beim Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien verdient das spanische Finanzamt an jeder Immobilientransaktion. Seit Beginn der Wirtschaftskrise sind die einschlägigen Steuergesetze mehrfach geändert worden, so dass gerade der Laie, der nicht täglich mit dieser Thematik zu tun hat, leicht den Überblick verlieren konnte. Aus diesem Grunde habe ich für die Leser der TRAUMIMMOBILIEN die aktuell geltenden Steuerregelungen zusammen gefasst, wobei ich mich auf den Standardfall des nichtresidenten Käufers und Verkäufers beschränke.

Die einmaligen Steuern des Käufers beim Erwerb

- die Mehrwertsteuer
Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Wohnung oder das haus zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 10% Mehrwertsteuer (IVA) an, beim Erwerb von unbebauten Grundstücken sind es 21% Mehrwertsteuer. Die Mehrwertsteuer ist beim Kaufvertrag direkt an den Verkäufer zu zahlen, der eine Rechnung auszustellen hat, in der die Mehrwertsteuer auszuweisen ist.

- die Stempelsteuer
Fällt bei einem Kaufvertrag Mehrwertsteuer an, ist zusätzlich eine sog. Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,2% des Kaufpreises zu zahlen.

- die Grunderwerbsteuer
Bei allen Käufen von Nichtunternehmern, also insbesondere bei Zweithandverkäufen, fällt s t a t t der Mehrwertsteuer Grunderwerbsteuer an. Auf den Balearen gilt ab 01. Januar 2013 die folgende Staffelung:
Kaufpreis bis zu 400.000 EUR - Steuersatz 8%
Kaufpreis ab 400.000,01 EUR bis 600.000 EUR - Steuersatz 9%
Kaufpreis ab 600.000,01 EUR - Steuersatz 10%.

Bei Grunderwerbsteuer pflichtigen Kaufverträgen fällt k e i n e Stempelsteuer an.

Die einmaligen Steuern des Verkäufers beim Verkauf

- die Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Auf Seiten des Verkäufers ist zunächst die gemeindliche Wertzuwachssteuer (allgemein Plusvalia genannt) zu beachten. Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten!) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Als Übertragungsvorgang werden auch Erbschaft und Schenkung angesehen. In der Vergangenheit wurde oft versucht, gegen den ausdrücklichen Gesetzestext, die Plusvalia auf den Käufer abzuwälzen. Sind beide Parteien Privatleute, ist dies auch zulässig. Ist dagegen der Verkäufer beim Verkauf gewerblich tätig, ist dies aufgrund eines Verbraucherschutzgesetzes unzulässig. Die Höhe der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde festgelegt. Berechnungsbasis ist der Katasterwert von Grund und Boden, der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung (IBI-Beleg) abgelesen werden kann. In den jeweiligen Gemeindesatzungen ist dazu ein Koeffizient festgesetzt, der sich auf den Zeitpunkt der letzten Übertragung bezieht. Dieser Koeffizient ist sodann mit der Anzahl der jahre seit der letzten Veräußerung zu multiplizieren, u.s.w., u.s.w. Kompliziert? Ihr Vertrauensmakler oder Rechtsanwalt kann Ihnen die Höhe der konkret zu zahlenden Plusvalia leicht ausrechnen.

- die Quellensteuer
Derjenige, der von einem Nichtresidenten eine Immobilie erwirbt, ist verpflichtet, vom beurkundeten Kaufpreis 3% einzubehalten und als Vorauszahlung auf den Gewinn des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Der eingezahlte Betrag wird später - nach Einreichung der Steuererklärung des Verkäufers - auf die Gewinnsteuer des Verkäufers angerechnet.

- die Gewinnsteuer
Der aus einem Immobilienverkauf in Spanien vom Nichtresidenten erzielte Gewinn unterliegt er spanischen Einkommensteuer. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz von Anschaffungspreis (zzgl. Wertverbesserungen, Maklercourtage, Erwerbsnebenkosten etc.) und dem beim Verkauf beurkundeten Kaufpreis. Der Gewinn mindert sich noch durch die auf das Erwerbsjahr bezogene Anwendung eines Aktualisierungs-Koeffizienten. Die auf den Gewinn zu zahlende Steuer beträgt derzeit 21%.

Steht die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B. einer S.L.) und verkauft die Gesellschaft die Immobilie (asset deal) beträgt die Gewinnsteuer (Körperschaftsteuer) 30%. Werden dagegen die Geschäftsanteile der Gesellschaft verkauft (share deal), beträgt die Gewinnsteuer 21% (genauso wie beim Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person.

Die jährlichen Steuern während der Besitzzeit

- Einkommensteuer
Immer wieder ist das Erstaunen bei den nichtresidenten Immobilieneigentümern groß, dass sie in Spanien jährlich eine Einkommensteuer abzugeben haben, obwohl sie die Immobilie selbst nutzen und keine Einkünfte aus Vermietung erzielen. Die Selbstbutzung führt aber nach spanischem Steuerrecht zu einem fiktiven ertrag. Die Steuerlast errechnet sich von 1,1% des Katasterwertes. Hierauf sind dann 24,75% Steuern fällig.

Erzielt er Eigentümer aus seiner Immobilie Mieteinnahmen, muss er die eingenommenen Mieten versteuern, kann jedoch Aufwendungen wie Finanzierungskosten und Abschreibungen absetzen. Der danach verbleibende Betrag ist mit 24,75% zu versteuern.

- Vermögensteuer
Ab dem Jahre 2008 ausgesetzt und im September 2011 wieder eingeführt. Sie soll (!?) mit dem Jahre 2013 erbeut ausgesetzt werden, woran der Verfasser seine Zweifel hat. Jeder Steuerschuldner (Miteigentümer) hat einen Freibetrag von 700.000 EUR, Ehepaare, die gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, haben somit einen Freibetrag von 1,4 Mio, so dass die Vermögensteuer bei einem Großteil der Immobilien nicht anfallen wird. Die Steuertabelle sieht über 700.000 EUR einen Eingangssteuersatz von 0,2% vor, der bei ein em Vermögen von über 10 Millionen Euro auf 2,5% ansteigt.

- Grundsteuer
Die Grundsteuer (IBI) ist ebenfalls einmal im Jahr zu zahlen. Steuerschuldner ist der Eigentümer, Nießbrauchsberechtigte oder öffentlich-rechtlich Nutzungsberechtigte, und zwar derjenige, der der am 1. Januar eines jahres im Katatser als Eigentümer eingetragen ist. Die Grundsteuer liegt bei Grundstücken in zona rustica zwischen 0,3% und 0,9% des Katasterwertes und bei Grundstücken in zona urbana zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwertes.

Erbschaft- und Schenkungsteuern
Nicht berücksichtigt wurde in dieser Abhandlung das sehr komplexe Thema der Erbschaft- und Schenkungsteuern. Hier stehen in Kürze tiefgreifende Veränderungen bevor, da Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof insoweit wegen Verstoßes gegen höher rangiges EU-Recht verklagt wurde und sehr schnell reagieren m u s s. Zur Vertiefung des Themenkreises verweise ich auf mein Fachbuch "Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN - Alles über Recht und Steuern", der zur Jahreswende 2013/2014 in 4. Auflage erscheinen wird.

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