Der Koalitionsvertrag 2013 und die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Der Koalitionsvertrag ist gestern Morgen zwischen den Spitzen der CDU/CSU und der SPD abgestimmt worden. Er bedarf nun noch der Zustimmung der SPD-Mitglieder. Wirtschaftsexperten wie Marco Terracciano sind enttäuscht von der Ausgestaltung des auf 185 Seiten niedergeschriebenen Dokuments, in dem viel, und doch wenig sinnvolles geschrieben steht.

Zusammengefasst, sorgen die in dem Vertrag getroffenen Vereinbarungen für eine negative Zukunftsperspektive in der Wohnungswirtschaft, da die von der Koalition geplanten Maßnahmen die Investitionstätigkeit im dringend erforderlichen Wohnungsneubau, aber auch in der Modernisierung und Sanierung verhindern. Nach Meinung von Hett Terracciano hat der GdW und die Regionalverbände der Immobilienwirtschaft dennoch einiges erreichen können, um die zunächst vorgesehenen Pläne abzumildern.

Bei der ersten Durchsicht des Koalitionsvertrages sind für die Wohnungswirtschaft folgende Punkte relevant:

o Die Kappungsgrenze von 15 % in Gemeinden und Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bleibt auf drei Jahre bezogen; ursprünglich waren vier Jahre geplant; die Gemeinden und Städte mit angespannten Wohnungsmärkten sind von den Ländern im Rahmen einer Rechtsverordnung für fünf Jahre festzulegen;

o Begrenzung der Wiedervermietungsmieten in Gemeinden und Städten mit angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete; auch hier sind die Gemeinden und Städte mit angespannten Wohnungsmärkten von den Ländern im Rahmen einer Rechtsverordnung zu bestimmen; Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind hiervon ausgeschlossen;

o Entgegen vorheriger Zusagen wird die degressive Abschreibung für den Mietwohnungs-bau, die in Verbindung mit der Mietpreisbremse vorgesehen war, in dem Vertrag nicht mehr erwähnt;

o Absenkung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierung auf 10 % und Befristung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten;

o im Mietspiegel soll die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden;

o vorgesehen ist eine Änderung der bestehenden Rechtslage, nach der insgesamt nur noch die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche sein soll;

o die diskutierte Wiedereinführung des Heizkostenzuschusses beim Wohngeld wird in dem Vertrag nicht mehr erwähnt;

o die vorgesehene Erhöhung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms auf jährlich 2 Mrd. EUR ist nicht mehr konkret festgelegt; auch die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung ist vage;

Auch wenn vieles einen Schatten auf die Immobilienwirtschaft wirft und die Zukunft unter dem Stern der Veränderung steht, so können dennoch positive Punkte des Koalitionsvertrags genannt werden.

o die Leistungen des Wohngeldes sollen verbessert werden, indem Leistungshöhe und Miethöchstbeträge an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung an-gepasst werden;

o das Quartier soll als wichtige Handlungsebene, beispielsweise für die dezentrale Strom- und Wärmeversorgung, gestärkt werden;

o der Einsatz von erneuerbaren Energien im Gebäudebestand soll weiterhin auf Freiwilligkeit beruhen;

o das KfW-Programm zur energetischen Gebäudesanierung soll aufgestockt, verstetigt und vereinfacht werden;

o das KfW-Programm zur energetischen Stadtsanierung soll fortgeschrieben werden;

o für die Städtebauförderung sollen insgesamt 600 Mio. EUR zusätzlich und damit insgesamt 700 Mio. EUR jährlich bereit gestellt werden; insoweit soll auch das Programm Soziale Stadt als Leitprogramm der sozialen Integration weitergeführt und als ressortübergreifende Strategie additiv mit Fördermitteln aus Programmen anderer Ressorts ausgestattet werden;

o es sollen wieder Mittel für den altersgerechten Umbau zur Verfügung gestellt werden;

o es soll eine Baukostensenkungskommission eingesetzt werden;

o geplant ist eine verbilligte Abgabe von Grundstücken durch die Kommunen, indem Konversionsliegenschaften auf der Grundlage eines Haushaltsvermerks - bei einem Gesamtvolumen von 100 Mio. EUR für die nächsten vier Jahre - als günstiges Bauland eingesetzt werden sollen; dies wäre ein wichtiger Baustein, um angesichts hoher Baukosten gerade in den Ballungsräumen dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Ein sehr interessanter Punkt, den Wirtschaftsexperte Marco Terracciano an dieser Stelle aufgreifen möchte ist, dass die von Experten kritisierte Substanz - oder Vermögensbesteuerung mit keinem Wort genannt wird. "Eine Vermögenssteuer würde die Haushaltsprobleme des Bundes nicht verbessern. Im Gegenteil: Ich bin der Meinung dass die Einführung zu einer Verlagerung des Vermögens ins Ausland zur Folge gehabt hätte. Die Vermögenssteuer und Substanzsteuer wäre bildlich gesehen ein Tropfen auf den heißen Stein, und wäre keine langfristige Lösung gewesen." so Marco Terracciano.

Eine detaillierte Auswertung des Koalitionsvertrags wird von der Best Finance GmbH noch erstellt werden, den die zertifizierte Gesellschaft für Ruhestansplanung dann veröffentlichen wird.

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