Die Rechte und Pflichten von Wohneigentümergemeinschaften

Es ist noch immer der Traum vieler Menschen - das eigene, mietfreie Heim. Das muss nicht immer ein Einfamilienhaus sein. Alternativen hierzu sind Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser oder Wohneigentümergemeinschaften. Diese können einige Vorteile mit sich bringen, da Kosten und Verantwortung für Gemeinschaftseigentum geteilt werden. Jedoch kommen auf den Einzelnen auch Pflichten zu. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau, ein Tochterunternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische AG, klärt auf.

Rechte und Pflichten von Wohneigentümern ergeben sich primär aus dem Wohnungseigentümergesetz (WEG), der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Das WEG regelt insbesondere die eigentumsrechtlichen Grundlagen. In der Teilungserklärung werden die Anteile der einzelnen Eigner an der Wohnanlage bestimmt. Auch der Kostenschlüssel, nach dem die gemeinsam anfallenden Kosten - etwa für Hausreinigung, Abwasser und Gartenpflege - aufgeteilt sind, wird dort festgelegt. Die Gemeinschaftsordnung hingegen beinhaltet die verschiedenen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen.

Das Eigentum wird hauptsächlich in Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Zu ersterem gehören die Wohnräume einschließlich Terrasse und Balkon, die Kategorie Teileigentum beinhaltet alle unbewohnten, gemeinschaftlich genutzten Räume, wie beispielsweise die Waschküche. Außenwände, Fassaden und das Dach zählen wiederum zum Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum darf nach Belieben gestaltet und genutzt werden - solange es das Gemeinschaftseigentum oder den Wohnraum anderer nicht verändert. Dahingegen darf das gemeinschaftlich genutzte Eigentum nur mit vorheriger Zustimmung aller Eigner verändert und umgebaut werden. Außerdem müssen die Eigentümer für diese Umbauten und Veränderungen gemeinsam aufkommen: Kosten für die Instandhaltung werden untereinander aufgeteilt und die Besitzer haften als Gemeinschaft gegenüber ihren Gläubigern.

Auch die Entscheidung über die Reparatur und Sanierung des Gemeinschaftseigentums wird zusammen getroffen. Je nach Maßnahmen wird bei den Abstimmungen entweder eine einfache Mehrheit oder aber eine Majorität von 75 Prozent benötigt. Instandhaltungsmaßnahmen fallen meist unter ersteres, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen hingegen benötigen eine doppelt qualifizierte Mehrheit.

Die Zuteilung des Stimmrechts kann auf verschiedene Arten bestimmt werden. Grundsätzlich gilt das gesetzliche Stimmrecht. Hierbei hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen. Ehepaare oder Erbengemeinschaften, die sich eine Wohnung teilen, haben ebenfalls nur eine Stimme. Daneben ist es aber auch zulässig, das sogenannte Wertprinzip gelten zu lassen. In diesem Fall sind die Miteigentumsanteile der Eigentümer ausschlaggebend: Je höher die Anteile, desto stärker wird die Stimme im Beschluss gewertet.

Mit Eigentum gehen auch Verpflichtungen einher

Daneben gibt es jedoch auch einige Verpflichtungen. So müssen alle Eigentümer Hausgeld zahlen. Dieses dient dazu, allgemeine Betriebskosten und die Instandhaltung zu finanzieren sowie Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen zu bilden. Außerdem wird davon der Hausverwalter bezahlt.

Damit einher geht auch die Hausgeldabrechnung, die einmal jährlich vom Hausverwalter erstellt werden muss und bei der jährlichen Eigentümerversammlung vorgelegt wird. Diese ist meist bereits vor der Versammlung einsehbar und sollte dann von den Eignern oder dem Beirat kontrolliert werden. Dabei ist vor allem wichtig zu überprüfen, ob eine vollständige, übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung der Kosten vorliegt:

o Sind sowohl Anfangs- als auch Endbestände der Konten und Instandhaltungsrücklagen aufgelistet?
o Wurden Zinserträge erzielt und verbucht?
o Sind zusätzliche Informationen aufgeführt, wie zum Beispiel Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümerschaft gegen andere Wohnungseigentümer oder Dritte?
o Wird der richtige Kostenverteilungsschlüssel benutzt?

Einen Verwalter zu bestimmen, ist ebenfalls Pflicht der Eigentümer. Er hilft dabei, die bei den Eigentümerversammlungen ausgehandelten Kompromisse auch wirklich in die Tat umzusetzen. Daneben berechnet er die Hausgeldvorauszahlungen, fertigt Jahresabrechnungen an und organisiert mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung. Außerdem verwaltet er die Instandhaltungs- und Sanierungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft. Da dies wichtige und verantwortungsvolle Aufgaben sind, sollte der Verwalter am besten fachmännisch oder bautechnisch ausgebildet sein, gut kommunizieren können und im Sinne aller Eigentümer agieren.

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