München, den 26. Oktober 2001 Die Kapitalanlage in Aktien erlebte in den vergangenen Jahren weltweit einen deutlichen Aufschwung. Es kam zu zahlreichen Börsengängen bestehender Immobilien-AGs und zu Ausgliederungen von Immobilienportfolios durch Industrie-, Finanz- und Versicherungsunternehmen mit geplantem IPO. Eine Reihe von Immobilienunternehmen haben sich vorhandene Börsenmäntel zu Nutzen gemacht. Doch die Attraktivität von Immobilien-Aktien konnte nicht im gleichen Maße zunehmen wie dies in anderen Branchen zu beobachten war. Die Börsenwerte vieler Immobilien-AGs liegen deutlich unter ihren Netto-Substanzwerten. Eine von Mercer Management Consulting in Deutschland und in der Schweiz durchgeführte Real Estate-Studie identifiziert fünf Erfolgsfaktoren, die zu einer positiven Beurteilung von Immobilien-AGs durch die Börse führen. Ein Unternehmen, das sich innerhalb dieser Strategieelemente optimal ausrichtet, stellt nach Meinung der Mercer-Experten die Weichen für eine überdurchschnittliche Marktperformance.
1. Klar definierte Portfoliostrategie
Die Real Estate-Studie von Mercer zeigt, dass Investoren klar regional oder sektoral definierte Investmentprofile bevorzugen. Portfolios, die auf ein Land in der Regel das jeweilige Heimatland beschränkt sind, genießen grundsätzlich den Vorzug vor internationalen Portfolios. Erfolgreiche internationale Portfoliostrategien setzen voraus, dass eine starke lokale Basis vorhanden ist und bei Expansion über den Heimatmarkt hinaus schnell eine kritische Größe erreicht werden kann. Bei den sektoralen Strategien sind meist diversifizierte gewerbliche Portfolios erfolgreich, die sich aus Büro-, Einzelhandels- und anderen gewerblichen Nutzungsarten zusammensetzen.
Für eine positive Bewertung durch die Börse sollten Immobilien-AGs nachweislich Konjunktur- und Wachstumsregionen nutzen und eine optimale Objekt- und Mieterstruktur realisieren. Mietvertragslaufzeiten, Leerstände und Mikrolagen des Immobilienportfolios sind immer im Rahmen des Immobilienzyklus zu sehen und entsprechend zu bewerten. Kurzfristige Mietverträge und hohe Leerstände sind in rezessiven Märkten problematisch, während sie Ertragsspielräume in Wachstumsmärkten eröffnen. Deshalb müssen Immobilien-AGs den richtigen Mix aus kurz-, mittel- und langfristigen Mietverträgen finden und eine moderate Leerstandsquote anstreben.
2. Konsequent ausgerichtete Wertschöpfungsstrategie
Erfolgreiche Geschäftsmodelle, das zeigt die Mercer-Studie, ergeben sich aus einem konsequenten Mix von Asset Management, Bewirtschaftung der eigenen Immobilien und Projektentwicklung. Das Asset Management muss deutlich über das reine Buy and Hold hinausgehen. Erfolgversprechender ist eine Buy and Manage-Strategie: Ein aktives Portfolio Management, das den Immobilienbestand angemessen umschichtet und die Marktzyklen nutzt. Das Immobilien Management ist für den eigenen Bestand grundsätzlich sinnvoll. Sollte eine Bewirtschaftung von Immobilien für Dritte bislang nicht abgedeckt worden sein, erscheint dies aufgrund der heute geringen Eintrittsbarrieren und Margen auch für die Zukunft nicht sinnvoll. Projektentwicklungsaktivitäten bergen zwar Risiken, werden jedoch bei entsprechendem Nachweis eines professionellen Managements und ausgezeichneter Expertise aufgrund ihres hohen Wertsteigerungspotenzials an der Börse positiv bewertet. Um das Geschäftsrisiko einzuschränken, sollte der Projektentwicklungs-anteil insgesamt nicht mehr als 20 bis 30 % der Gesamtaktivitäten betragen.
3. Optimale Financials
An der Börse überdurchschnittlich bewertete Immobilien-AGs haben einen Freefloat von mindestens 60 %. Für institutionelle Anleger sind allerdings nur Unternehmen mit einem Freefloat von mehr als 100 Mio. EURO interessant, damit Aktien in einem sinnvollen Umfang erworben werden können. Nur das Zusammenwirken von Börsennotierung, entsprechendem Handelsvolumen sowie ausreichendem Streubesitz garantiert eine Fungibilität der Immobilien-Aktie. Die Real Estate-Studie ergab darüber hinaus, dass die Fremdkapitalquote idealerweise zwischen 50 und 70 % liegen sollte. Eine höhere Verschuldung wird als riskante Kapitalstruktur, eine geringere als mangelhafter Leverage gewertet. Die Dividendenrendite sollte mindestens 3 % betragen.
4. Offene Kommunikation
Die Unternehmenskommunikation der Immobilien-AGs schafft bisher nicht genügend Transparenz und ist nicht ausreichend proaktiv. Der (potenzielle) Investor sollte nicht nur über die aktienrechtlich notwendigen Instrumente wie Geschäftsberichte, Ad-hoc-Mitteilungen und Hauptversammlungen informiert werden, sondern zudem detaillierte Informationen über Substanz und Portfoliostruktur erhalten. Entscheidend sind hierfür das externe und interne Berichtswesen, das keine lokalen Bewertungsverfahren, sondern international anerkannte und aussagefähige Standards verwenden sollte (IAS, US-GAAP). Auch für die Beurteilung von Immobilienportfolios empfehlen sich internationale Bewertungsverfahren (NAV, DCF), deren Ergebnisse in regelmäßigen Abständen zu kommunizieren sind.
5. Erfahrenes Branchenmanagement
Einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren von Immobilien-AGs ist das Management, insbesondere der Nachweis von Erfahrung in der Immobilienbranche sowie die Vernetzung und starke Präsenz innerhalb der Wirtschaft. So erfahren Unternehmen frühzeitig von geplanten Veräußerungen und Immobilien können günstig erworben werden.
Die Bedeutung der Immobilien-AG wird zunehmen. Wer künftig zu den Gewinnern zählen will, muss klare Regeln beachten. resümiert Conrad B. R. Herrmann, Vice President von Mercer Management Consulting und Autor der Real Estate-Studie. Eine Immobilien AG, die sich anhand der fünf Erfolgsfaktoren optimal ausrichtet, stellt die Weichen für die Hebung zusätzlichen Wertpotenzials und kann damit eine überdurchschnittliche Marktperformance erzielen.
Fünf Faktoren bestimmen den Erfolg einer Immobilien-AG
· Klar definierte Portfoliostrategie
Investoren bevorzugen auf den Heimatmarkt fokussierte, gegebenenfalls im gewerblichen Bereich diversifizierte Immobilieninvestitionen oder aber internationale, auf eine Nutzungsart ausgerichtete Immobilieninvestitionen.
· Konsequent ausgerichtete Wertschöpfungsstrategie
Idealerweise basiert das Geschäftsmodell auf den drei Säulen Asset Management, Bewirtschaftung und Projektentwicklung, wobei die Bewirtschaftung allenfalls für den eigenen Bestand erfolgen sollte. Projektentwicklung birgt einerseits Risiken, steht aber für ein hohes Wertsteigerungspotenzial.
· Optimale Financials
Immobilien-AGs benötigen einen ausreichenden Freefloat um einen Marktpreis-mechanismus zu erzielen sowie eine Fremdkapitalquote, die idealerweise zwischen
50 und 70 % liegt. Zudem ist eine vergleichsweise hohe Dividendenrendite von 3 % zu erzielen.
· Offene Kommunikation
Immobilien-AGs benötigen eine regelmäßige, proaktive Öffentlichkeitsarbeit, die eine größere Transparenz über Immobilienportfolios schafft. Es sind aussagekräftige und einheitliche Rechnungslegungs- und Bewertungsstandards nötig.
· Erfahrenes Branchenmanagement
Der Nachweis von Erfahrungen in der Immobilienbranche und eine starke Vernetzung des Managements innerhalb der Community sind wesentliche Erfolgsfaktoren von Immobilien-AGs.
Ansprechpartner
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