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Wenn die Fenster undicht sind...

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Was Mieter und Vermieter beim Austausch von Fenstern beachten müssen

Das Leben in einer Altbauwohnung bedeutet für viele Menschen höchste Wohnqualität. Hohe Räume, ein schönes Parkett und riesige Fenster vermitteln ein ganz besonderes Wohn- und Lebensgefühl. Doch was schön anzusehen ist, wird im Winter schnell zum Problem. Denn oft treiben alte und verzogene Fenster die Heizkosten stark in die Höhe. Manchmal hilft dann nur noch ein Komplettaustausch. Wer für die Kosten aufkommt und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter beim Fenstertausch haben, zeigt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung auf.

Wenn die Tage kürzer werden und die Temperaturen sinken, steigen naturgemäß die Nebenkosten. Ein großer Teil entfällt auf die Heizkosten, die zum Beheizen der eigenen vier Wände entstehen, was sich für Mieter älterer Wohnungen und Häuser zum frostigen Problem entwickeln kann: Denn wenn sich auch beim Dauerheizen auf höchster Stufe kein wohlig-warmes Raumklima einstellen will, wird es schnell nicht nur ungemütlich, sondern richtig teuer. Schuld an den kalten Innentemperaturen sind meist veraltete oder defekte Fenster, durch die die Wärme zu schnell entweicht. Lässt sich das Problem durch eine Reparatur nicht mehr beseitigen, kommen auf den Wohnungseigentümer bei einem Komplettaustausch Kosten von mehreren Tausend Euro zu. Wann es soweit ist, weiß Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung: "Eine exakte gesetzliche Regelung gibt es zwar nicht, doch im Allgemeinen gilt: Lassen sich Wohnräume aufgrund schadhafter Fenster nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufheizen, besteht definitiv Handlungsbedarf."

Was können Mieter tun, wenn es zieht?
"Wenn die Fenster bereits beim Einzug offensichtlich schadhaft waren, dies aber im Übergabeprotokoll nicht oder ohne Termin für einen zeitnahen Austausch schriftlich festgehalten wurde, dann stehen die Chancen der Mieter auf eine schnelle Lösung des Problems schlecht", warnt die D.A.S. Expertin und nimmt dabei Bezug auf § 536b BGB. "Denn wenn dem Mieter bei Vertragsschluss ein Mangel der Mietsache bekannt ist, kann er eine Mietminderung oder eine Erneuerung auf Kosten des Vermieters nicht so einfach durchsetzen." Anders verhält es sich, wenn Fenster erst nach einiger Zeit immer durchlässiger werden und dadurch die Wohnqualität spürbar sinkt.In einem solchen Fall haben Mieter das Recht, die zu leistenden Mietzahlungen anzupassen (§§ 536, 536a BGB).

Bedeuten neue Fenster auch höhere Mieten?
Grundsätzlich unterscheidet das Mietrecht zwischen verschiedenen Beweggründen, aus denen bauliche Maßnahmen wie der Fensteraustausch an Wohnungen durchgeführt werden. Sind die Arbeiten zum Erhalt der Bausubstanz oder der normalen Wohnqualität nötig, handelt es sich um so genannte Instandhaltungsmaßnahmen. Diese fallen zwar in den Aufgabenbereich des Vermieters, geben ihm allerdings nicht das Recht, die Kosten durch eine Mieterhöhung auf die Bewohner umzuwälzen. Sollten dagegen die Wohnverhältnisse oder der Gebrauchswert der Mietsache durch die baulichen Maßnahmen erheblich steigen oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart werden, liegt eine Modernisierung vor. In diesem Fall kann der Eigentümer eine Mieterhöhung von maximal elf Prozent im Jahr durchsetzen (§ 559 BGB). Voraussetzung ist, dass die Mieter auch tatsächlich von den Modernisierungsmaßnahmen profitieren, beispielsweise durch erheblich niedrigere Heizkosten nach dem Einbau hochmoderner Isolierglas-Fenster. Diese spürbare finanzielle Entlastung der Bewohner rechtfertigt somit ein Angleichen der Mietzahlungen (Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 47/05).

Übrigens: Mieter haben zumeist keine Möglichkeit, sich dauerhaft baulichen Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung zu widersetzen - solange diese nicht weit über das normale zeitliche Maß und die Grenzen der Zumutbarkeit hinausgehen (§ 554 BGB).
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Kurzfassung
Fensteraustausch - wer zahlt?
Was Eigentümer und Mieter unbedingt wissen sollten

Für viele Menschen stellt das Leben in einer Altbauwohnung das höchste Wohnglück dar. Hohe Räume, ein schicker Holzboden und riesige Fenster vermitteln ein ganz besonderes Wohn- und Lebensgefühl. Doch was schön anzusehen ist, wird im Winter schnell zum Problem. Oft treiben alte und verzogene Fenster die Heizkosten in die Höhe. Auf den Wohnungseigentümer kommen bei einer umfassenden Austauschaktion schnell Kosten von mehreren Tausend Euro zu. Die angefallen Ausgaben legt dieser wiederum nach Möglichkeit auf die Miete um. Doch nicht alle Veränderungen an einer Wohnung, die Geld kosten, sind Modernisierungen und können auf den Mieter abgewälzt werden. Waren die Arbeiten zum Erhalt der normalen Wohnqualität nötig, handelte es sich um so genannte Instandhaltungsmaßnahmen. Diese gehen zu Lasten des Vermieters. Sollten sich die allgemeinen Wohnverhältnisse jedoch durch die baulichen Maßnahmen erheblich verbessern oder Energie oder Wasser nachhaltig eingespart werden, kann der Eigentümer einen Teil seiner Kosten auf die Mieter abwälzen, maximal elf Prozent im Jahr (§ 559 BGB). Denn eine spürbare finanzielle Entlastung der Bewohner rechtfertigt ein Angleichen der Mietzahlungen.
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