Die Fähigkeiten eines Vermögensverwalters von offenen Immobilienfonds, seine Liquiditätsanlagen effizient zu managen, erfordert aktuell besondere Beachtung und verstärkte Aufmerksamkeit, so die Ratingagentur Fitch in einer neuen Studie. Bei normalen Markverhältnissen kann die in offenen Immobilienfonds herrschende Fristentransformation vergleichsweise gradlinig gesteuert werden., Im Gegensatz dazu wird das Liquiditätsmanagement in gestressten Märkten mit geringer verfügbarer Liquidität an den Immobilienmärkten zu einer schwierigen Herausforderungen für den Asset Manager.
"Offene Immobilienfonds sind eine eigenständige Anlageklasse. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass oft eine tägliche Rückgabemöglichkeit für Anteilsscheine den langfristig eingegangenen Investitionen im Immobilienbereich gegenüber stehen. Investoren müssen sich darüber im Klaren sein, welche Herausforderung dies im Einzelnen für den Manager bedeutet, erklärt Roger Schneider, Director in Fitch's Fund and Asset Manager Rating-Gruppe. Obwohl die Fähigkeiten in der Auswahl von Immobilien langfristig entscheidend für den Anlageerfolg sind, rücken andere Faktoren in volatilen Märkten in den Vordergrund: zum Beispiel die Frage wie ein Fonds strukturiert und vertrieben wird, und wie die Anlagen innerhalb des Vermögens inklusive des Liquiditätsanteils aufgeteilt sind und gemanagt werden.
Anlagen in offenen Immobilienfonds haben in den letzten Jahren immer mehr an Popularität gewonnen. Sie haben in Europa ein Anlagevolumen von über 300 Mrd. Euro erreicht. Das besondere Ertrags- und Risikoprofil dieser Anlageklasse kann einen wertvollen Beitrag zur Renditeerhöhung eines Anlegerportfolios leisten - gleichzeitig wird die Risikostreuung der Anlagen erhöht. Heute werden entsprechend regulierte Fonds bereits in zwölf Mitgliedsländern der Europäischen Union angeboten.
Der gegenwärtige Abschwung an den Immobilienmärkten in England, aber auch die Immobilienkrise in Deutschland 2005/06, haben die Probleme verdeutlich, wenn solche Fonds schwierigen Markt- und Liquiditätsverhältnissen gegenüberstehen.
Ein scharfer Anstieg der Renditen an den Immobilienmärkten kann letztlich zu einer Vertrauenskrise führen und erhebliche Anteilsscheinrückgaben auslösen. Unter solchen Umständen können erforderliche Immobilienverkäufe aufgrund starker Umsatzrückgänge und illiquider Märkte kaum durchgeführt werden. Gleichzeitig führt die geringe Transparenz zu Problemen in der fairen Preisfindung und damit zu höheren Unsicherheiten in der Bewertung - in der Regel von Sachverständigen unternommen - was dann letztlich meist zu weiterem Druck auf die Wertentwicklung führen kann. Marktteilnehmer und Aufsichtsbehörden haben angesichts dieser Entwicklungen eine Reihe von Maßnahmen eingeleitet, um solchen Risiken entgegenzutreten. Dabei ist für Investoren bedeutend, dass Eignung und Einsatz der Maßnahmen auf das Risikoprofil des jeweiligen Fonds zugeschnitten sind.
Die Fähigkeit eines Fondsverwalters, die immanenten Liquiditätsrisiken der Anlageklasse durch solche risikomindernden Faktoren einzudämmen, wird zukünftig ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal von Immobilienfondsmanagern und deren Produktangeboten sein, sagt Aymeric Poizot, Senior Director in Fitch's Fund and Asset Manager Rating-Gruppe.
Der neue Special Report, mit dem Titel " Open-Ended Real Estate Funds Challenges For Liquidity Management", ist auf der Website von Fitch unter www.fitchratings.com verfügbar. Er stellt die kritischen Themen und Herausforderungen für das Liquiditätsmanagement in Immobilienfonds und den Einsatz von risikomindernden Maßnahmen heraus. Er untersucht die beiden großen Märkte Deutschland und England und diskutiert die verschiedenen Ansätze der Industrie, den Aufgaben zu begegnen.
Um Investoren einen Ansatz zur Bewertung von Immobilienfondsmanagern zur Verfügung zu stellen, hat Fitch eine Methode entwickelt, die Hauptattribute der Manager und deren Prozesse systematisch zu erfassen, zu bewerten und zu dokumentieren.
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