Warum ausgerechnet jetzt die Verkaufsbedingungen der Immobilie prüfen?
Aktuelles Immobilienklima in München
München ist gefragt. Aktuelle deutsche Städterankings bestätigen wieder einmal die unangefochtene Spitzenstellung der Bayernmetropole. Nach München ziehen beständig zusätzliche Arbeitskräfte, in München sind - gemessen an der Einwohnerzahl - die meisten Unternehmenszentralen niedergelassen, München ist Gründungsort überdurchschnittlich vieler neuer Firmen.
Das direkte ökonomische Umfeld beeinflusst die Wertentwicklung von Immobilien immer maßgeb-lich. Die gewohnten Preissteigerungen auf dem Münchener Immobilienmarkt werden aber durch den hohen Kapitaldruck aktuell noch verstärkt. Vor allem inländische Investoren suchen hier nach Alternativen zum volatilen Finanzmarkt. Und obwohl in den letzten Jahren auf großzügigen innerstädtischen Flächen neue Wohnviertel, modernste Büro- und zusätzliche Stadtteilzentren errichtet wurden, kann München bei weitem nicht genug Angebote für all diejenigen bereitstellen, die ihr Anlageportfolio derzeit über Immobilieninvestments stabilisieren möchten.
München Spezial
Zudem hat generell jedes Quartier innerhalb einer Stadt seine Besonderheiten: Preise und Mieten differieren zwangsläufig stark nach Lage und Gebäudequalität. Und die vielen in München neu entwickelten Flächen außerhalb wie innerhalb des Mittleren Rings verändern tendenziell das Standort- und somit auch das Preisgefüge. Die Wahrnehmung überzeugender Marktchancen bleibt dadurch häufig auf so genannte Core-Immobilien in 1A-Lagen beschränkt, da sich gerade institutionelle Anleger mit den spezifischen Eigenschaften anderer Objektarten oft nicht auseinandersetzen.
Eine der Besonderheiten des Münchener Marktes ist daher auch die starke Präsenz solventer, viel-fach regional ansässiger Privatinvestoren und Family Offices, deren persönliche Bindung an München und Bayern eine differenziertere Kenntnis und Wertschätzung des Angebots ermöglicht.
Dynamische Marktentwicklung und steigende Komplexität
Allerdings geht auch am Eigentümer in dynamischen Phasen sehr leicht eine günstige Gelegenheit vorbei. Wer hat schon immer die Entwicklung aller Rahmenbedingungen gleichermaßen im Blick besonders, wenn er für gemischt genutzte Immobilien oder mehrere Wohn- und Geschäftshäuser verantwortlich ist? Nicht nur für Eigentümer ist es schwer einzuschätzen, ob eine aktuelle Preisofferte schon für einen Verkauf des Objekts spricht oder nicht. Selbst Manager und Verwalter, die mit ihren Gebäuden üblicherweise sehr vertraut sind, unterschätzen allzu häufig die Potentiale der komplexen Marktsituation.
Und wer kontaktiert schon einen Makler, wenn er nicht sicher ist, ob er sein Objekt überhaupt ver-kaufen will? Ein zuverlässiger Partner, der frühzeitig und unabhängig vom eigentlichen Geschäftsfall die Gelegenheit hat, das Portfolio kennen zu lernen, kann jedoch noch am ehesten im richtigen Moment die besten individuellen Marktchancen realisieren. Denn er weiß nicht nur die übergeordneten Tendenzen, sondern dazu auch die lokale Markt- und Standortentwicklung zu bewerten. Kompetente Beratung ist also immer und gerade jetzt besonders wichtig!
Zunehmende Kosten des Werterhalts
Denn derzeit weichen Wert- und Renditeentwicklung bereits deutlich voneinander ab. Die in Mün-chen ohnehin sehr hohen Mieten können in der Breite nicht mit der Wertsteigerung Schritt halten. Neue Auflagen erfordern eine weitere Professionalisierung des Facility Managements und treiben Sanierungs- und Verwaltungskosten in die Höhe. Das gestiegene Angebot an modernsten Neubauten verschärft die Konkurrenz um zahlungskräftige, besonders gewerbliche Mieter und sorgt auch in München derzeit für einen steigenden Sockelleerstand von Büros.
Das Engagement in Entwicklung und Weiterentwicklung, in energetische Aufwertung, Ausstattung und neue Raumkonzepte, gerade in Nebenlagen auch in die Anpassung der Vermietungsstrategie an veränderte Standortbedingungen wird immer bedeutsamer für eine gute Positionierung auf dem Mietmarkt und einen dauerhaften Werterhalt.
Gewinnchancen auf dem Höhepunkt?
Möglicherweise ergibt eine all diese Faktoren berücksichtigende vorausschauende Expertise, dass sogar die Reinvestition des Verkaufserlöses in ein anderes Objekt lukrativer ist, als eine bestimmte Immobilie zu halten, weil speziell für diese die Gewinnchancen kaum optimaler sein können als jetzt, sagt Geschäftsführer Adrian Bosseler. Denn geht die Schere zwischen Preis und Ertragsper-spektive zu weit auseinander, wird die zumindest im internationalen Vergleich hohe Transparenz des deutschen Immobilienmarktes das spekulative Risiko und damit einen unangemessenen Preisauftrieb tendenziell begrenzen.
Bosseler & Abeking ist ein führendes Immobilienberatungsunternehmen für Bürohäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnanlagen, Mehrfamilienhäuser und Projektentwicklungen. Das spezialisierte Immobilienunternehmen betreut und berät Vermögensgesellschaften (Family Office) sowie Stiftungen. Im Rahmen einer Ankaufsberatung unterstützt Bosseler & Abeking diese Investoren bei der Auswahl und der Suche geeigneter Liegenschaften. Exzellente Marktkenntnisse und umfangreiche Netzwerke machen Bosseler & Abeking zum ausgewiesenen Spezialisten für Immobilieneigentümer und Investoren. Mit den gemeinnützigen Bosseler & Abeking Stiftungen setzt sich das Unternehmen für Natur, Umwelt und hilfsbedürftige Kinder ein.
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