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Deutsche REITs: Fehlkonstruktion mit Aufholpotenzial?

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Informationsreihe Real Estate Investment Trusts


Regensburg, 21. Februar. REITs erfahren als Anlageklasse hierzulande noch immer wenig Beachtung. Das verwundert nicht. So zeigt ein Blick auf die Rahmendaten des hiesigen Marktes eine echte Misserfolgsstory: Seit der Einführung des REIT-Status 2007 haben nur vier Unternehmen den Schritt an die Börse gewagt. Mit 1,0 Mrd. - 1,5 Mrd. Euro liegt das Marktvolumen weit unter dem noch zu Beginn geschätzten Potenzial von 122 Mrd. Euro. In anderen Ländern – sowohl in der europäischen Nachbarschaft als auch im REIT-Mutterland USA – sieht die Situation ganz anders aus. Allein in den Niederlanden gibt es 36 Real Estate Investment Trusts, in den USA sogar über 170. Dazu Thomas Hartauer, Lacuna-Vorstand und bereits seit 1997 im REIT-Umfeld aktiv: „Investoren sollten die Assetklasse als Beimischung für ihr Portfolio durchaus in Betracht ziehen. Bereits mehrfach wurden die so entstehenden positiven Diversifikationseffekte belegt*.“ Warum dabei Deutschland für REIT-Investoren eher schwierig ist, führt die Lacuna AG im Folgenden weiter aus.

Real Estate Investment Trusts in Deutschland
Den REIT-Startschuss gaben die USA im Jahr 1960. Deutlich später – Anfang 2007 – führte auch Deutschland den REIT-Status ein. Bereits seit 2003 hatte sich die von der Finanzindustrie getragene Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) für diesen Schritt eingesetzt. „Dahinter stand vor allem die Hoffnung, die Attraktivität des Finanzplatzes Deutschland zu stärken“, erklärt Thomas Hartauer die Beweggründe. „Weiterhin sollte das in den Unternehmen gebundene Immobilienvermögen mobilisiert werden, um ihnen auf diese Weise Liquidität zuzuführen.“ Dass sich die Umsetzung schließlich um einige Jahre verzögerte, bewerten Experten als eines der Kernprobleme für die Etablierung dieses Vehikels. Zu den erst vier zugelassenen Real Estate Investment Trusts gehören hierzulande Alstria Office, Fair Value, Hamborner und Prime Office – sie alle fokussieren sich auf den Einzelhandel- und Bürosektor.

Hinter diesem Investitionsschwerpunkt steht das Verbot für REITs, in Bestandswohnimmobilien zu investieren. Lediglich Wohnungen, die nach Januar 2007 erbaut wurden, finden im REIT-Gesetz Berücksichtigung. „Aus Branchensicht ist das eine erhebliche Einschränkung und dürfte mit ausschlaggebend dafür sein, dass es in Deutschland erst so wenige REIT-Gesellschaften gibt“, so der Lacuna-Vorstand. Befürworter dieser Regelung argumentieren, dass das Renditestreben der REITs negative Auswirkungen für Mieter haben könne. Jedoch dürfen Immobilienaktien-AGs und Private-Equity-Unternehmen in Deutschland ohne Beschränkung in Wohnobjekte investieren. „Dahinter steht ein erheblicher Widerspruch, den es aufzulösen gilt. Aktuell gehört dieser Punkt daher zu einem der meistdiskutierten in der REIT-Gesetzgebung“, erklärt Hartauer. Weitere Kritik betrifft die obligatorische Börsennotierung deutscher Real Estate Investment Trusts. Da der Börsengang in einem festgeschriebenen Zeitrahmen passieren muss, führte diese Regelung bereits zu IPOs, die aufgrund der jeweils aktuellen Marktphase besser zu einem anderen Zeitpunkt statt gefunden hätten. Auch diese Richtlinie steht daher zur Debatte.

Fazit
„Im Ergebnis ist Deutschland weit davon entfernt, zu den weltweit bedeutenden REIT-Märkten gezählt zu werden“, fasst Thomas Hartauer die Fakten zusammen. „Allerdings gibt es erste Anzeichen, die auf eine positive Entwicklung hindeuten könnten. So gehörten zwei deutsche REITs – Hamborner und Alstria Office – im vergangenen Jahr zu den ausschüttungsstärksten Aktien. Möglicherweise gibt dies der Branche einen gewissen Auftrieb, um die Kinderschuhe bald hinter sich zu lassen“, resümiert Hartauer.

Infokasten: Real Estate Investment Trusts in Deutschland
Um den REIT-Status zu erlangen – das bedeutet in erster Linie die steuerliche Befreiung einer börsennotierten Immobilien-AG –, muss ein Unternehmen in Deutschland einige Anforderungen einhalten. Dazu zählen: eine festgeschriebene Höhe der Mindestausschüttungen der Gewinne, der gesetzlich festgelegte Schwerpunkt auf die Immobilienanlage (75%), eine vorgeschriebene Mindeststreuung der Aktien und der Ausschluss des Immobilienhandels von Bestandswohnimmobilien. Sollte ein Unternehmen diese Anforderungen nicht einhalten, wird ihm der REIT-Status entzogen – die steuerliche Befreiung entfällt folglich. Im Normalfall aber vergehen 3 - 4 Jahre, in denen der Verstoß weiterhin besteht, bevor ein Unternehmen seinen Status verliert. Diese und weitere Regelungen werden in unterschiedlichen Gesetzen festgehalten, denen Real Estate Investment Trusts in Deutschland unterliegen. Hierzu zählt u.a. das „Gesetz zur Einführung steuerbefreiter Immobilien-AGs mit börsennotierten Anteilen“ (REIT-Gesetz). Da es sich bei REITs letztlich um Aktiengesellschaften handelt, sind die Unternehmen außerdem dem Aktiengesetz und dem Wertpapierhandelsgesetz unterstellt. Weitere Informationen hierzu finden Interessierte unter http://reits-in-deutschland.de/

* Prof. Ibbotson, Studie zum Diversifikationsverhalten von REITs, mehr Infos unter www.ibbotson.com; Prof. Sebastian, Studie „Portfolioeigenschaften von US-REITs für Euro-Anleger“, für weitere Informationen schreiben Sie eine Mail an info@lacuna.de

Weitere Informationen unter www.lacuna.de und www.faktwert.de

LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungs¬konzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen.

Zur Veröffentlichung frei gegeben. Für weiteres Bildmaterial, Informationen oder Interview-Termine wenden Sie sich bitte an:

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