Immobilien in Europa: Prof. Sebastian und Thomas Hartauer im Gespräch

Regensburg, 03. Mai. Im ersten Teil der Immobilienserie stand der spanische Markt im Fokus. Aus Anlegerperspektive gab Thomas Hartauer, CEO der Regensburger Lacuna AG, zu bedenken: „Investoren sollten ihre Vehikel, mit denen sie in den Immobilienmarkt gehen, überdenken.“ Prof. Steffen Sebastian, Lehrstuhlinhaber Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, verwies hier u.a. auf die Schwierigkeiten bei der Vergabe neuer Kredite. Irland kämpft derzeit mit vergleichbaren Problemen. Gleichzeitig hat das Land den Zusammenbruch des Immobilienmarktes deutlich stärker zu spüren bekommen als der Rest Europas, beispielsweise Deutschland. Teil 2 der Serie „Immobilien in Europa“ informiert über die Marktsituation in Irland. Herr Prof. Sebastian, drastische Einschnitte verzeichnet insbesondere der irische Bankensektor. Wie beurteilen Sie diese Situation? Prof. Sebastian: In der aktuellen Abstufung der Bonität Irlands durch die Ratingagentur Moody´s zeigt sich die extrem angeschlagene Finanzlage Irlands. Moody´s stuft so alle Anleihen irischer Kreditinstitute als Junk ein und bezweifelt damit eine nahende wirtschaftliche Erholung. Diese Einschätzung verdeutlicht die starken Auswirkungen der Immobilienkrise auf die irischen Banken. Vier der fünf größten Geldinstitute befinden sich gegenwärtig zu 100% in staatlichem Besitz. Darunter ist auch die Allied Irish Bank als größte Immobilienbank des Landes. Auch an der Bank of Ireland ist der Staat immerhin mit 36% beteiligt. Zum Vergleich: In Deutschland traf eine vollständige Verstaatlichung lediglich ein Kreditinstitut, die Hypo Real Estate. Daneben hat sich der Staat an einigen Banken im größeren Umfang beteiligt, beispielsweise an der Commerzbank mit einer Beteiligung von 25% plus einer Aktie, und an der IKB, der Deutschen Industriebank. Dennoch scheinen die deutschen Geldhäuser im Gegensatz zu Irland die Krise besser überstanden zu haben. So haben einige Banken im vergangenen Jahr zum Teil deutliche Gewinne erzielt. 2,3 Mrd. Euro verbuchte beispielsweise die Deutsche Bank, auch der Commerzbank gelang ein Milliardengewinn. Irlands Banken hingegen stecken noch immer in der Krise. Wie kommen Sie zu dieser Einschätzung? Prof. Sebastian: Ein wichtiger Anhaltspunkt sind die Ergebnisse des letzten Banken-Stresstests, veröffentlicht am 31. März. Demnach brauchen vier von fünf irischen Finanzhäusern weiteres Kapital in Höhe von insgesamt 24 Mrd. Euro. Zu einem früheren Zeitpunkt haben irische Steuerzahler bereits rund 46 Mrd. Euro in die Rettung der fünf größten Banken gesteckt. Irland hat die Krise somit noch längst nicht überstanden. Interessant ist für mich in diesem Punkt die Frage, welche Konsequenzen sich daraus weiterhin für den irischen Immobilienmarkt ergeben. Welche Entwicklungen konnten Sie bislang auf dem Immobilienmarkt beobachten? Prof. Sebastian: In Irland gab es über fast ein Jahrzehnt hinweg massive Investitionen in die Baubranche. Allein 14% der Wirtschaftsleistung floss in das Bau- und Immobiliengewerbe, fast drei Mal so viel wie in Deutschland. 13% der Bevölkerung verdienten ihr Geld auf dem Bau. Durch die hohen Investitionen entstanden allein im Boomjahr 2006 ca. 93.000 neue Wohnungen, 90% mehr als noch zur Jahrtausendwende. Diese Immobilien-Hausse hatte ihren Ursprung jedoch bereits vor fast 10 Jahren. Seit der Einführung des Euro gilt in der Europäischen Union ein einheitlicher Leitzins. Dieser orientierte sich zu Anfang des Jahrzehnts an der vergleichsweise niedrigen Inflationsrate in Kontinentaleuropa. Aus irischer Sicht war der Leitzins damit viel zu niedrig, denn auf der Insel war die Teuerung enorm hoch. Ein niedriger Nominalzins und eine hohe Inflation führen jedoch zu einem extrem niedrigen Realzins. Hinzu kommt, dass die Regierung aktiver Mitspieler war und die Bauwut regelrecht förderte. Inwiefern? Prof. Sebastian: Auf die Entwicklungen am Häusermarkt hätte die irische Regierung reagieren müssen – mit Steuererhöhungen oder indem sie die öffentlichen Ausgaben zurückfährt. Doch sie ignorierte alle Warnungen und heizte Konsum und Konjunktur durch weitere Steuererleichterungen zusätzlich an. So senkte die Regierung beispielsweise für breite Bevölkerungsschichten die Einkommenssteuer und ermöglichte so vor dem Hintergrund eines im Vergleich zu Deutschland deutlich schlankeren Sozialstaates eine verstärkte soziale Eigenvorsorge. Darüber hinaus floss ein Teil des gesparten Geldes in Wohneigentum, Anleger und Konsumenten investierten ihr Vermögen vermehrt in immer neue Immobilienprojekte. Von der sich daraus entwickelten Hausse im Bausektor profitierte die Regierung enorm. Binnen weniger Jahre versechsfachte sich der Anteil der Steuer auf Immobiliengeschäfte und Kapitalgewinne am gesamten Steueraufkommen. Statt einer Senkung der Einkommenssteuer wäre hier folglich eher die Setzung von immobilienbezogenen Steuern sowie die Erhöhung von Mindestkapitalanforderungen für Banken erforderlich gewesen, um die Situation zu entschärfen. Herr Hartauer, warum war diese Entwicklung so fatal? Welche Konsequenzen ergaben sich daraus für Anleger? Thomas Hartauer: Insgesamt wurde wesentlich mehr gebaut als notwendig. Durchschnittliche Mittelstandsfamilien haben sich Zweit- und Drittimmobilien geleistet. Obwohl das Angebot stetig zunahm, stiegen die Häuserpreise weiter um jährlich ca. 10%. Zunächst somit ein scheinbar attraktives Investitionsumfeld mit gutem Zuwachspotenzial. Den Menschen wurde auf diese Weise ein trügerischer Wohlstand suggeriert, von dem sie auch profitieren konnten. Darüber hinaus erfolgte zu dieser Zeit eine eher halbherzige Kontrolle der irischen Banken. In der Folge nutzten sie den Boom für immer waghalsigere Geschäfte, Volumina für Hypotheken-Deals wurden ausgedehnt, die Gewinne explodierten förmlich. So vervierfachten sich zwischen 1996 und 2006 die irischen Immobilienpreise. Zunächst folglich ein scheinbares Anlegerparadies mit großen Gewinnspannen. Welche Folgen ergaben sich durch die Finanzkrise? Prof. Sebastian: Mit dem Zusammenbruch des globalen Immobilienmarktes fielen auch die Preise in Irland in den Keller. Die Hypothekenpapiere, mit denen sich Irlands Banken vollgesogen hatten, verloren rapide an Wert. Zwischen 2006 und 2010 fielen die Häuserpreise um 36%. Darüber hinaus nehmen Geldhäuser wie die Allied Irish Bank in ihren Büchern beständig milliardenschwere Wertberichtigungen vor. Ergebnis dieser Entwicklung: Die Banken schrumpften und mit ihnen auch die Kreditvergabe. Am Ende stehen teils massive Preiskorrekturen insbesondere bei Immobilien in weniger attraktiven Lagen. Natürlich sind die Banken nur eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite stehen die Hausbesitzer. Aufgrund variabel verzinster Kredite und dem Anstieg der Leitzinsen seit 2005 konnte mit Beginn der Finanzkrise ein erheblicher Teil die Hypotheken für ihre Häuser nicht länger mehr bezahlen. Ein hoher Leerstand ist die Folge: Aktuell sind davon ca. 300.000 Häuser betroffen. Was bedeutet das aus Ihrer Sicht für Investoren, Herr Hartauer? Thomas Hartauer: Für Anleger stellt sich die Situation nahezu wie ein Fass ohne Boden dar. In Kombination mit dem rapiden Wertverlust der Immobilien wirken die hohen Leerstandsquoten als Abwärtsspirale, mit immer größeren Verlusten für Investoren. Das Risiko schätze ich daher enorm hoch ein. Vor diesem Hintergrund setzen wir von der Lacuna AG auf den US-REIT-Markt, ein Subsegment des US-amerikanischen Immobilienmarktes. Dabei sehen wir mehrere Argumente, die US-REITs zu einem aussichtsreichen Nischenmarkt machen: Bei diesem Subsektor handelt es sich um den ältesten und damit etabliertesten Markt börsennotierter Immobilienaktien weltweit. Bereits seit den 1960-er Jahren existiert hier die entsprechende Expertise. Angesichts vieler Medienberichte in den letzten Monaten mag eine solche Ansicht zunächst überraschen. Doch die lassen eines außer Acht: Dass es in den USA aussichtsreiche Subsektoren gibt, die Investoren langfristiges Potenzial bieten, beispielsweise im Umfeld der Gewerbeimmobilien. PricewaterhouseCoopers (PwC) bestätigt diese Entwicklung mit dem aktuellen Trendbarometer „Emerging Trends in Real Estate“ von Ende März. Wie das? Thomas Hartauer: Bereits seit 32 Jahren liefert PwC verlässliche Aussagen zum Immobilienmarkt, in diesem Fall für Kanada, die USA und Lateinamerika. Branchenexperten, darunter Fondsmanager, Broker, Investoren und Banken, geben für den renommierten Report ihre Einschätzung zum Markt ab. Auf der Grundlage des aktuellen Berichts lässt sich ein Trend deutlich identifizieren: Gewerbeimmobilien in den USA. Hintergrund für diese Beurteilung ist die sich allgemein abzeichnende Erholungsphase des Immobilienmarktes. Hier steht aus Investorensicht u.a. der Bürosektor verstärkt im Fokus. Aber auch für industriell genutzte Immobilien sieht der PwC-Report eine positive Entwicklung, da steigende Im- und Exportzahlen bereits in 2011 zu besseren Marktdaten führen dürften. Für das Umfeld des Einzelhandels gehen die Befragten von einer Erholungsphase ab Ende 2012 aus. Herr Hartauer, wie beurteilen Sie die Situation aus der Investorenperspektive? Thomas Hartauer: Im Ergebnis bestätigt PwC einen langfristigen Trend, von dem Anleger durchaus profitieren können. Ein aktiv und flexibel agierendes Management ist dafür eine wesentliche Voraussetzung. Diese Bedingungen finden Investoren in Immobilienaktien erfüllt. Das aktive Management ist in der Lage, aktuelle Marktentwicklungen umzusetzen und für Anleger so gezielt auf die Subsektoren zu setzen, die eine gute Prognose aufweisen. Darüber hinaus zeigt sich die breite Streuung als wesentlicher Vorteil, denn im Gegensatz zu einem offenen Immobilienfonds investieren REITs in eine höhere Zahl an Einzelobjekten, oftmals nur innerhalb einer Branche oder Subbranche. Damit erreichen die REITs eine hohe Spezialisierung und eine tiefe Marktkenntnis. Durch das Streuen über ca. 30 REITs innerhalb unseres Fonds erreichen wir somit eine breite Diversifikation. Herr Hartauer, Herr Prof. Sebastian, ich bedanke mich für dieses Gespräch. Mehr Informationen zum Thema „Finanzen“ finden Sie unter: www.faktwert.de LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungskonzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen. Zur Veröffentlichung frei gegeben. Für weiteres Bildmaterial, Informationen oder Interview-Termine wenden Sie sich bitte an: Verantwortlicher Herausgeber: Lacuna AG Thomas Hartauer T. 0941 99 20 88 0 F. 0941 99 20 88 38 E. hartauer@lacuna.de Prof. Dr. Steffen Sebastian T. 0941 943 50 81 F. 0941 943 815080 steffen.sebastian@irebs.de PR-Agentur: gemeinsam werben oHG Kristina Reichmann T. 040 769 96 97 12 F. 040 769 96 97 66 E. k.reichmann@gemeinsam-werben.de