Renovieren beim Auszug: Warum Sie den Pinsel meistens liegen lassen können

Viele Mieter greifen beim Auszug grundlos zur Farbe. Die Wahrheit: Oft ist der Vermieter rechtlich am Zug.

Wie viel Geld verlieren Sie durch unnötige Malerarbeiten? Ohne wirksame Vertragsklausel müssen Sie nicht renovieren. Weil viele Mieter renovieren, obwohl sie rechtlich gar nicht müssten, und weil viele Vermieter auf Klauseln vertrauen, die vor Gericht längst nicht halten. Wer diesen Artikel liest, weiß genau, was er schuldet und spart Geld.

Warum das Kleingedruckte im Mietvertrag über Ihre Renovierung entscheidet

Die Umzugskisten sind gepackt, der Transporter ist gemietet. Jetzt steht nur noch die alte Wohnung im Weg. Der Vermieter fordert frisch gestrichene Wände, lackierte Türen und verschlossene Bohrlöcher. Genau an diesem Punkt greifen viele Mieter fast reflexartig zum Werkzeug. Ein teurer Fehler. Ob Sie beim Auszug einen Eimer Farbe kaufen müssen, hängt nicht davon ab, wie lange Sie in der Wohnung gelebt haben. Es hängt einzig und allein von Ihrem Mietvertrag ab.

Der Gesetzgeber sieht die Rollenverteilung klar vor. Nach Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet im Klartext: Die Instandhaltung und damit auch die sogenannten Schönheitsreparaturen sind gesetzlich Aufgabe des Eigentümers. Nur durch eine ausdrückliche und vor allem rechtlich korrekte Klausel im Mietvertrag darf er diese Pflicht auf Sie übertragen. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie fehlerhaft formuliert, fällt die Renovierungspflicht komplett an den Vermieter zurück. Sie packen Ihre Kisten, schließen die Tür ab und übergeben die Schlüssel. Mehr schulden Sie in diesem Fall nicht.

Um zu verstehen, was Sie vertraglich überhaupt übernehmen dürfen, hilft ein Blick in die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Paragraph 28 Absatz 4 definiert Schönheitsreparaturen exakt. Darunter fallen ausschließlich malermäßige Arbeiten im Innenbereich. Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken. Auch das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren gehört dazu. Alles, was über diese optische Auffrischung hinausgeht, ist rechtlich keine Schönheitsreparatur.

Viele Mietverträge enthalten Standardformulierungen, die den Mieter massiv benachteiligen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren zahlreiche dieser Klauseln gekippt. Das tückische daran: Ist nur ein Teil der Renovierungsklausel unzulässig, wird oft die gesamte Klausel unwirksam. Der Vermieter kann sich dann nicht die Rosinen herauspicken und einen verminderten Umfang fordern. Die Pflicht wandert ungeteilt zurück zum Eigentümer. Sie als Mieter lehnen sich zurück.

Welche Renovierungsklauseln vor Gericht scheitern

Die Sprache im Mietvertrag entscheidet über Tausende Euro. Besonders kritisch prüfen deutsche Gerichte zeitliche Vorgaben. Der BGH hat klargestellt, dass ein Mieter niemals mehr renovieren oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Verlangt ein Vertrag starre Fristen, etwa die Pflicht, das Bad exakt alle drei Jahre oder das Wohnzimmer spätestens alle fünf Jahre zu streichen, ist das eine unangemessene Benachteiligung. Solche Klauseln sind unwirksam. Der tatsächliche Zustand der Wände bleibt bei einer starren Frist unberücksichtigt. Das Gesetz verlangt aber Flexibilität. Zulässig sind Formulierungen, die einen Rahmen vorgeben, aber Ausnahmen zulassen. Werden Begriffe wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel" verwendet, hält die Klausel einer rechtlichen Prüfung eher stand.

Ein weiterer Stolperstein für Vermieter ist die Endrenovierung. Eine Klausel, die Sie zwingt, die Wohnung beim Auszug in jedem Fall frisch gestrichen zu übergeben, kippt vor Gericht. Auch hier gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Wer nach sechs Monaten beruflich bedingt wieder auszieht, hinterlässt keine abgewohnten Räume. Ein automatischer Zwang zur Endrenovierung ignoriert diesen Umstand und befreit Sie im Zweifelsfall von allen vertraglichen Malerpflichten.

Die Übergabe beim Einzug spielt eine ebenso gewichtige Rolle. Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder stark renovierungsbedürftig übernommen? Dann hat der BGH eine klare Linie gezogen. Ein Mieter muss eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug nicht renovieren, sofern er beim Einzug keinen angemessenen finanziellen Ausgleich dafür erhalten hat. Die Logik der Richter ist bestechend: Sie dürfen nicht gezwungen werden, dem Vermieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als Sie sie erhalten haben.

Gut zu wissen: Wertersatz fordern Haben Sie beim Auszug gestrichen, obwohl Ihre Vertragsklausel unwirksam war? Der BGH stärkt Mietern hier den Rücken. Wer aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel arbeitet, erbringt eine Leistung ohne rechtlichen Grund. Nach Paragraph 812 BGB können Sie vom Vermieter Wertersatz fordern. Dieser berechnet sich meist aus den Materialkosten und einer angemessenen Vergütung für private Helfer. Prüfen Sie Ihren Vertrag also im Zweifel auch noch nach dem Auszug.

Bunte Wände, Dübellöcher und der Außenbereich

Trotz klarer gesetzlicher Vorgaben führt der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe regelmäßig zu Konflikten. Oft vermischen beide Seiten normale Gebrauchsspuren mit echten Beschädigungen. Während Sie während der Mietzeit Ihre Räume nach persönlichem Geschmack gestalten dürfen, fordert der Gesetzgeber bei der Rückgabe einen neutralen Zustand. Das bedeutet nicht zwingend strahlendes Weiß, aber dezente, helle Farben, die eine sofortige Weitervermietung ermöglichen.

Muss ich eine knallrote Wand beim Auszug überstreichen? Ja. Wenn Sie die Wohnung mit neutralen Wänden übernommen haben, dürfen Sie diese nicht in kräftigen, ungewöhnlichen Farben zurückgeben. Der BGH wertet extrem dunkle oder knallbunte Wände als Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Das fällt nicht mehr unter die regulären Schönheitsreparaturen, sondern stellt eine Beschädigung dar. Der Vermieter kann in diesem Fall Schadensersatz für die Wiederherstellung eines neutralen Zustands fordern.

Bin ich verpflichtet, Dübellöcher zu verschließen? Es kommt auf die Menge und Ihren Vertrag an. Grundsätzlich gehört das Verschließen von Bohrlöchern zu den Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam auf Sie übertragen wurden. Fehlt eine gültige Klausel, dürfen normale, in angemessener Anzahl vorhandene Dübellöcher bleiben. Sie gelten als Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Nur wenn Sie die Wände durch eine exzessive Anzahl von Bohrlöchern durchlöchert haben, liegt ein Schaden vor, den Sie unabhängig von einer Klausel beheben müssen.

Gehört das Streichen des Balkons zu meinen Pflichten? Nein. Schönheitsreparaturen enden an der Innenseite Ihrer Wohnungstür und an den Innenseiten der Fenster. Arbeiten am Balkon, an der Balkonbrüstung oder den Außenfenstern betreffen die Bausubstanz des Gebäudes. Solche Forderungen in Mietverträgen sind generell unzulässig. Ähnliches gilt für den Boden: Das Streichen von Holzböden kann verlangt werden, das aufwendige Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens sprengt jedoch den rechtlichen Rahmen und bleibt Aufgabe des Eigentümers.

Gleiches gilt für Kleinreparaturen. Tropfende Wasserhähne oder klemmende Lichtschalter fallen nicht unter Schönheitsreparaturen. Vermieter dürfen die Kosten für den Austausch von Verschleißteilen über eine Kleinreparaturklausel auf Sie umlegen. Diese ist aber nur wirksam, wenn sie klare Obergrenzen setzt. Gerichte akzeptieren meist maximal 100 bis 150 Euro pro Einzelreparatur und eine jährliche Deckelung von etwa acht Prozent der Jahresmiete. Zudem greift die Klausel nur für Dinge, die Sie täglich berühren. Eine defekte Leitung in der Wand zahlen Sie nie.

Besenrein übergeben bedeutet nicht putzen wie ein Profi

Greift keine Schönheitsreparaturklausel und übergeben Sie die Wohnung unrenoviert, verlangt der Gesetzgeber lediglich einen besenreinen Zustand. Viele Vermieter legen diesen Begriff großzügig zu ihren eigenen Gunsten aus und erwarten eine tiefengereinigte Wohnung. Die Rechtsprechung sieht das nüchterner.

Der BGH definiert die besenreine Übergabe als das Entfernen von groben Verschmutzungen. Sie kehren die Böden durch oder saugen die Teppiche. Grober Schmutz, Spinnweben und Müll müssen verschwinden. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, eine professionelle Grundreinigung durchzuführen. Das intensive Schrubben von Fliesenfugen, das Polieren von Fensterscheiben oder das Beseitigen hartnäckiger Kalkflecken im Badezimmer gehört nicht zur mietvertraglichen Grundpflicht. Solange Küche und Sanitärräume hygienisch nutzbar sind und nicht übermäßig vernachlässigt wurden, erfüllen Sie mit dem Durchkehren Ihre vertragliche Pflicht.

Problematisch wird es oft, wenn Sie Vereinbarungen mit dem Vormieter getroffen haben. Sogenannte Nachmietervereinbarungen, in denen Sie versprechen, die Wohnung im abgewohnten Zustand zu übernehmen und dafür später beim eigenen Auszug zu renovieren, binden den Vermieter nicht automatisch. Der BGH trennt strikt zwischen dem Verhältnis Mieter-Vormieter und Mieter-Vermieter. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers verändert eine private Absprache mit dem Vormieter Ihre vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht.

Die Beweislast liegt im Streitfall bei Ihnen. Wollen Sie sich darauf berufen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, müssen Sie das vor Gericht beweisen können. Behauptungen allein reichen nicht aus. Genau hier zeigt sich der immense Wert eines sauberen Übergabeprotokolls beim Einzug. Haben Sie damals Flecken, Kratzer oder ungestrichene Wände schriftlich festgehalten und vom Vermieter gegenzeichnen lassen, haben Sie beim Auszug leichtes Spiel.

So sichern Sie Ihre Kaution nach dem Auszug

Streitigkeiten über den Zustand der Wände und Böden sind lästig. Sie bergen aber ein weitaus größeres Problem: Sie sind der häufigste Grund, warum Vermieter die Mietkaution nach dem Auszug wochen- oder monatelang einbehalten. Solange unklar ist, wer den Maler bezahlt oder ob Schadensersatz für bunte Wände fließt, bleibt Ihr Geld blockiert. Wer seine Rechte bei Schönheitsreparaturen kennt, entzieht dem Vermieter die rechtliche Grundlage für unberechtigte Abzüge.

Damit Sie bei der Wohnungsrückgabe nichts dem Zufall überlassen, dokumentieren Sie den Zustand präzise. Ein Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Werkzeug für einen sauberen Schnitt.

Nehmen Sie das Einzugsprotokoll zur Hand und gleichen Sie den aktuellen Zustand mit den alten Notizen ab.

Fotografieren Sie alle Räume bei gutem Tageslicht, insbesondere Wände, Böden und fest verbaute Gegenstände.

Füllen Sie das Auszugsprotokoll gemeinsam mit dem Vermieter aus und lassen Sie den vertragsgemäßen Zustand schriftlich bestätigen.

Bewahren Sie das gegengezeichnete Dokument sorgfältig auf. Es ist Ihr Beweis, falls später unberechtigte Forderungen eintreffen.

Wenn Sie den Auszug formal sauber abschließen, beschleunigen Sie die Rückzahlung Ihres Geldes enorm. Wie lange der Vermieter die Kaution danach noch rechtmäßig für mögliche Nebenkostenabrechnungen zurückhalten darf und welche Abzüge tatsächlich zulässig sind, erfahren Sie in unserem detaillierten Ratgeber zur Kautionsrückzahlung.

Für alle, die künftig nicht mehr monatelang auf ihr festgesetztes Geld warten möchten: Eine Mietkautionsbürgschaft bietet Ihnen die Möglichkeit, die volle Sicherheit für den Vermieter zu garantieren, ohne Tausende Euro in bar zu hinterlegen. So bleibt Ihr Geld liquide: für neue Möbel, den Umzug oder einfach für Ihr gutes Gefühl in der neuen Wohnung.