Mietkaution: Wer 2023 ausgezogen ist, sollte jetzt handeln

Rückzahlungsansprüche, die 2023 fällig wurden, verjähren mit Ablauf des 31. Dezember 2026. Die Deutsche Kautionskasse erklärt, wie lange Vermieter die Kaution behalten dürfen, welche Abzüge erlaubt sind und warum eine Mahnung allein die Verjährung nicht aufhält.

Starnberg, 7. November 2026. Der Schlüssel ist abgegeben, die Wohnung leer, doch die Mietkaution lässt auf sich warten. Das ist oft rechtens. Vermieter dürfen nach dem Auszug prüfen, ob ihnen noch Forderungen zustehen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht, üblich sind drei bis sechs Monate. Wer allerdings zu lange wartet, riskiert sein Geld: Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Für Kautionen, die 2023 fällig waren, endet diese Frist am 31. Dezember 2026.

Fällig erst mit der Abrechnung

Mit der Schlüsselübergabe muss der Vermieter die Kaution nicht sofort zurückzahlen. Er darf zunächst prüfen, ob noch Miete offen ist, eine Nebenkostennachzahlung ansteht oder Schäden zu ersetzen sind. Fällig wird die Rückzahlung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit seiner Abrechnung, spätestens aber, wenn eine angemessene Prüfzeit verstrichen ist.

Wie lange die Prüfung dauern darf, hängt vom Einzelfall ab. Ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll verkürzt die angemessene Frist in der Regel. Bei einer Barkaution stehen dem Mieter zusätzlich die angefallenen Zinsen zu.

Was der Vermieter abziehen darf

Verrechnen darf der Vermieter nur Forderungen aus dem Mietverhältnis. Normale Abnutzung der Wohnung gehört nicht dazu. Jeder Abzug muss begründet und belegt sein, etwa durch eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag; pauschale Einbehalte ohne Aufstellung sind unzulässig.

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf ein angemessener Teil der Kaution länger liegen bleiben. Die Grenze setzt die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wer im März 2026 auszieht, muss die Abrechnung für 2026 also spätestens bis zum 31. Dezember 2027 erhalten.

"Viele Mieter warten nach dem Auszug monatelang auf ihre Kaution und wissen nicht, ob das rechtens ist", sagt Christian Sili, Sprecher des Vorstands der Deutschen Kautionskasse AG. "Eine Prüfzeit steht dem Vermieter zu. Einen Freibrief für unbegrenztes Warten gibt sie ihm nicht. Wer die Abrechnung rechtzeitig einfordert und die Verjährung im Blick behält, bekommt am Ende auch, was ihm zusteht."

Finger weg vom Abwohnen

Die letzten Mieten nicht mehr zu zahlen und mit der Kaution zu verrechnen, ist unzulässig. Mieter geraten damit in Verzug, zahlen Mahngebühren und Verzugszinsen und riskieren unter Umständen die fristlose Kündigung. Dasselbe gilt für das eigenmächtige Auflösen eines Kautionskontos.

Wenn das Geld ausbleibt

Bleibt die Abrechnung aus, sollten Mieter den Vermieter schriftlich dazu auffordern und eine Frist setzen, in der Praxis meist zwei Wochen. Den Zugang des Schreibens sollten sie nachweisen können. Ist die Kaution fällig und verstreicht die Frist, gerät der Vermieter in Verzug und schuldet Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Weiterhelfen können dann der Mieterverein oder Fachanwälte für Mietrecht. Als letzter Schritt bleiben Mahnbescheid oder Klage, zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung.

Warum der 31. Dezember zählt

Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde. War die Kaution 2023 fällig, endet die Frist mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Eine Mahnung oder ein Brief an den Vermieter hält die Verjährung nicht auf. Das leisten erst ein Mahnbescheid, eine Klage oder Verhandlungen, die beide Seiten tatsächlich miteinander führen. Wer 2023 ausgezogen ist und noch auf sein Geld wartet, sollte deshalb jetzt klären, wann der Anspruch fällig wurde.

Tipp: Barkaution schon während der Mietzeit zurückholen

Wer noch in seiner Wohnung wohnt, muss mit seinem Geld nicht bis zum Auszug warten. Mit Zustimmung des Vermieters lässt sich eine hinterlegte Barkaution gegen eine Mietkautionsbürgschaft tauschen, etwa die Moneyfix® Mietkaution der Deutschen Kautionskasse. Der Vermieter erhält statt Bargeld eine Bürgschaft als Sicherheit, an berechtigten Forderungen ändert sich nichts.

Den vollständigen Ratgeber mit Musterbrief zur Zahlungsaufforderung gibt es unter kautionskasse.de/ratgeber/artikel/mietkaution-ruckzahlung.

Kostenlose Vorlagen, darunter ein Wohnungsübergabeprotokoll und eine Anforderung der Kautionsrückzahlung, stehen unter kautionskasse.de/vorlagen bereit.