Preiswerter Wohnungsbau attraktiv umgesetzt

Wohnraum wird in Ballungsgebieten immer knapper und damit teurer - so auch im Landkreis München. Vor diesem Hintergrund setzt der Bau bezahlbarer Mietwohnungen ein zukunftsweisendes wohnungspolitisches Zeichen. Die Gemeinde Neubiberg widmete eines ihrer Bauprojekte nun den örtlichen Bediensteten und sozialen Einrichtungen. Bei der teilweise fünfgeschossigen Wohnanlage mit 35 Einheiten legte die Gemeinde besonderen Wert auf wirtschaftliche sowie bauphysikalisch hochwertige Außenwandbaustoffe. Die Wahl fiel deshalb schließlich auf massives, monolithisches Ziegelmauerwerk. In der gewählten Ausführung erbringt es zudem den für Wohnkomfort maßgeblichen Schallschutz.

Die ehemals ländlich geprägte Gemeinde Neubiberg - gelegen im Südosten des Landkreises München - hat sich seit den 90er Jahren in ihrem Erscheinungsbild stark gewandelt. Neben dem Bevölkerungszuwachs durch die Nähe zur Landeshauptstadt ist die Kommune mittlerweile auch als Wissenschaftsstandort überregional bekannt. Entsprechende Einrichtungen führten zu einem weiteren Bevölkerungsanstieg auf aktuell 14.000 Einwohner.

Für Bedienstete konzipierte Wohnanlage

Die steigende Wohnungsnachfrage führt in dem Ort nahe München zu einer Verknappung des ohnehin schon rar gesäten Wohnraumes - ein Problem, dass auch in anderen Ballungsgebieten präsent ist. Darunter leiden vor allem Berufsgruppen mit niedrigen und mittleren Einkommen wie etwa die Bediensteten Neubibergs. Deshalb entschloss sich der Gemeinderat schon Ende 2014 auf einem zentral gelegenen kommunalen Grundstück an der Äußeren Hauptstraße eine Wohnanlage mit bezahlbarem Raumangebot zu errichten.

Im Frühjahr 2017 begann schließlich in Zusammenarbeit mit der Baugesellschaft München-Land die Ausführung des Projektes. Insgesamt wurden 35 Mietwohnungen geschaffen, wobei ein durchschnittlicher Mietpreis von nur 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anvisiert wurde. Reserviert für Mitarbeiter der Gemeinde und sozialer Einrichtungen im Ort - wie zum Beispiel Kindertagesstätten - sind davon 28 Wohnungen. Bei den restlichen sieben Einheiten liegt das Belegungsrecht für die ersten 15 Jahre beim Landkreis München, der das Projekt finanziell förderte.

Auf markante Architektur nicht verzichtet

Die Eingliederung in ein gewachsenes Umfeld erforderte vom Architekten Peter Flickinger vom Büro Höss Amberg + Partner (München) viel Fingerspitzengefühl bei der Planung. Sein Entwurf sah einen parallel zur Äußeren Hauptstraße angeordneten dreistöckigen Riegelbau vor, der zum Osten hin über einen Zwischenbau in einen fünfgeschossigen Kopfbau mündet. Im hinteren Bereich des Grundstückes wurde zudem ein zweigeschossiges Reihenhaus mit vier Maisonette-Wohnungen eingeplant. Der zeilenförmige Gebäuderiegel und das Reihenhaus erhielten ein Satteldach, während auf Kopf- und Zwischenbau jeweils ein Flachdach errichtet wurde.

Die gestalterische Strukturierung des Gebäudekomplexes passt sich der vorhandenen Zeilen- und Reihenhausbebauung in der Nachbarschaft an, ohne auf individuelle Aspekte zu verzichten. Gleichzeitig bildet der Gebäuderiegel durch seinen fünfgeschossigen Kopfbau auch den vom Planungsausschuss der Gemeinde geforderten städtebaulich markanten Blickfang am Schnittpunkt der Äußeren Hauptstraße mit dem Pfarrer-Sickinger-Weg.

Die Größe der meisten Wohneinheiten orientiert sich an der Wohnungsnachfrage von immer mehr Ein- und Zwei-Personen-Haushalten. So ist die Wohnfläche in den Mehrgeschossgebäuden auf 21 Zweizimmer- und zehn Dreizimmer-Wohnungen verteilt. Jede Wohneinheit verfügt dabei über einen großzügig dimensionierten Freibereich in Form von Terrasse, Balkon oder Loggia. Die einzelnen Wohnungen sind durch Laubengänge erschlossen, die über zwei abgeschlossene Treppenhäuser und einen Aufzug zu erreichen sind.

Solide monolithische Bauweise gewünscht

An den Außenwandbaustoff wurden zahlreiche Anforderungen gestellt: Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit waren für die Planer entscheidende Kriterien. Zudem sollten die werterhaltenden Gebäude nach KfW-Energieeffizienzstandard 55 förderfähig sein. Auch wurde eine massive monolithische Bauweise gewünscht, die sich durch möglichst geringe Instandhaltungskosten auszeichnet. Die Wahl fiel schließlich auf den "Unipor WS10 Coriso"-Mauerziegel. Der mit mineralischer Füllung versehene Wandbaustoff überzeugt durch seinen geringen Wärmeleitwert von 0,10 W/(mK).

Jedoch erforderte der Verzicht auf ein Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) bei einer Gebäudehöhe von bis zu fünf Geschossen zwangsläufig wärmedämmende sowie tragfähige Außenwände. Die in Abstimmung mit der Gemeinde gewählte Mauerwerkslösung mit dem Unipor WS10 Coriso konnte die statischen und energiesparenden Vorgaben optimal erfüllen. So leistet der gewählte Mauerziegel eine hohe Druckspannung von 1,9 MN/m². "Unser Architekturbüro hat mit dem rein mineralisch gefüllten Ziegel schon bei einem anderen Projekt sehr positive Erfahrungen gemacht," erläutert Flickinger. "Insofern konnten wir guten Gewissens diesen Mauerziegel empfehlen". Der von der Unipor-Gruppe speziell für den Geschosswohnungsbau entwickelte Ziegel überzeugt also vor allem durch die Verbindung guter Wärmedämmung mit hoher zulässiger Druckspannung. Mit einer gewählten Mauerwerksdicke von 42,5 Zentimetern erreicht schon die beidseitig verputzte Außenwand einen geringen Wärmedurchgangskoeffizienten von nur 0,225 W/(m²K). Sie gewährleistet zugleich auch im fünfgeschossigen Gebäudebereich ausreichende Tragfähigkeit.

Hoher Schall- und Hitzeschutz inklusive

Angesichts der Nähe zur S-Bahn-Linie und dem dadurch zu berücksichtigendem Verkehrslärm spielte auch guter Schallschutz der Außenbauteile eine wichtige Rolle. Hierbei erweist sich der 42,5 Zentimeter breite WS10 Coriso-Ziegel mit seinem bewerteten Schalldämm-Maß Rw,Bau,ref von 52,0 Dezibel ebenfalls als vorteilhaft. Wie die Bezeichnung WS aussagt, garantiert er neben gutem Wärme- (W) auch hohen Schallschutz (S). Ein Schallschutzgutachten ergab, dass das ermittelte resultierende Schalldämm-Maß (Wand, Fenster, Lüftungselement) den geforderten Schallschutzwert von 42 Dezibel nach DIN 4109 erfüllt. Die schallabsorbierende Wirkung des Coriso-Mauerwerks reduziert zudem effizient die vertikale und horizontale Schallübertragung des im Gebäude entstehenden Luftschalls über die Außenwand.

Letztlich wirkt sich das massive Ziegelmauerwerk dank seiner hohen Wärmespeicherfähigkeit auch positiv auf den sommerlichen Wärmeschutz aus. Übermäßige Sonnenwärme aus intensiver Sonneneinstrahlung wird dadurch tagsüber zwischengespeichert und erst während der kühleren Abend- und Nachtstunden an den Innenraum abgegeben. Ein quasi ohne Mehrkosten eingebauter Hitzeschutz, den die Bewohner spätestens im nächsten Hochsommer zu schätzen wissen.

Zügige Mauerwerkserstellung dank Mauertec-System

Die hohe Maßgenauigkeit und Verarbeitungsfreundlichkeit der Coriso-Ziegel ermöglichten eine zügige Mauerwerkserstellung. Hergestellt und geliefert wurde der Wandbaustoff vom Unipor-Mitgliedsunternehmen Leipfinger-Bader (Vatersdorf). Die Verarbeitung in deckelndem Dünnbettmörtel nach Zulassung Z-17.1-1021 sorgte für ein fast fugenloses, mörtelsparendes Außenmauerwerk. Dazu trug auch der dank verzahnter Stirnseiten machbare Verzicht auf Stoßfugenvermörtelung bei. Die Deckelung unterstützte zudem die hohe Tragfähigkeit der Außenwand. Ein weiterer zeitsparender Pluspunkt ergab sich aus dem Einsatz des von der Unipor-Gruppe für die Planziegelvermauerung entwickelten Mauertec-Systems. Die Systemkomponenten Mörtelschlitten Unimaxx, Rührgerät Collomix und Dünnbettmörtel Maxit 900 D gewährleisteten die Erstellung eines hochwertigen Mauerwerkes, dass sich abschließend leicht verputzen ließ.

Hoher Wohnwert sichergestellt

Das Erscheinungsbild der im Herbst 2018 fertiggestellten Wohnanlage gefiel auch dem Gemeinderat. Befürchtungen einzelner Ratsmitglieder, der fünfgeschossige Kopfbau könne durch seine Höhe zu dominant wirken, erwiesen sich als unbegründet. Für eine zusätzliche optische Aufwertung sorgen spezielle Endbeschichtungen der Fassaden: Horizontale Farb- und Putzbänder grenzen kostengünstig unterschiedliche Außenwandbereiche ab und erzielen dadurch eine aufgelockerte Fassadengliederung.

Der hohe Wohnwert der Anlage ergibt sich nicht nur aus dem preisgünstig zu mietenden Wohnungskomfort. Dazu tragen auch die weiteren Annehmlichkeiten bei: So stehen Bewohnern jeder Einheit neben einem eigenen Abstellraum im Untergeschoss ein Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage sowie ein Fahrradhaus im Außenbereich zur Verfügung. Ein Kinderspielplatz und ein üppig bepflanzter Innenhof mit zahlreichen Sitzgelegenheiten bieten zudem ein einladendes Wohnumfeld.

Autor: Dipl.-Ing. Architekt Hans-Gerd Heye

Bautafel
Objektadresse: Äußere Hauptstraße 5 und 5a, 85579 Neubiberg
Bauherr: BML Bau Service GmbH, Baugesellschaft München-Land GmbH, Ludwig-van-Beethoven Straße 12, 85540 Haar
Entwurf: Höss Amberg + Partner Architekten mbB, Pütrichstraße 3a, 81667 München
Bauausführung: M. Haseitl Baugesellschaft mbH & Co. Betriebs KG, Dießener Straße 12, 86956 Schongau
Anzahl Wohnungen: 31 Zwei- und Dreizimmerwohnungen, 4 Vierzimmer-Maisonette-Wohnungen
Wohnfläche (insgesamt): 2.340 Quadratmeter
Ermittelter Jahresenergiebedarf: Längsbau circa 78,8 kwh/m²a
Außenwandbaustoff: Unipor WS10 Coriso
Ziegelhersteller: Leipfinger-Bader Ziegelwerke KG, Ziegeleistrasse 15, 84172 Vatersdorf, Mitglied der Unipor-Gruppe
Baukosten: circa 6.000 000 Euro/Brutto (Kostengruppe 3 + 4)
Bauzeit (Gesamtanlage): 3/2017 - 11/2018