Die Mietkaution im deutschen Mietrecht - umfassender Ratgeber 2025

Die Mietkaution ist für die meisten Mietverhältnisse in Deutschland eine Selbstverständlichkeit - und dennoch wirft sie immer wieder Fragen auf. Wie hoch darf sie sein? Wann muss sie zurückgezahlt werden? Und was geschieht mit den Zinsen? In diesem Ratgeber fassen wir alle wichtigen gesetzlichen Grundlagen, aktuelle Rechtsprechung und bewährte Praxistipps zusammen. Außerdem beantworten wir weiter unten die 30 am häufigsten gestellten Fragen zur Mietkaution.

Rechtliche Grundlagen kurz & knapp

* Gesetzliche Basis
§ 551 BGB begrenzt die Mietkaution auf maximal drei Nettokaltmieten und erlaubt dem Mieter eine Zahlung in drei gleichen Monatsraten.

* Treuhandpflicht
Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem als Mietkautionskonto gekennzeichneten Sonderkonto anlegen.

* Zinsen
Die Erträge stehen dem Mieter zu und müssen nach Abgeltungsteuer ausgekehrt werden.

* Rückzahlung
Vermietern steht eine "angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist" von i. d. R. 3-6 Monaten zu.

* Alternativen
Kautionsbürgschaften (Bank, Versicherung) oder verpfändete Sparbücher können Bargeld ersetzen.

Wie funktioniert das mit der Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erbringt. Sie dient dazu, eventuelle Ansprüche des Vermieters - zum Beispiel aus Mietrückständen, Betriebskostennachforderungen oder Schadenersatz wegen Beschädigungen - abzusichern. Der Mieter darf die Kaution laut Gesetz in drei gleichen Monatsraten zahlen; der Vermieter muss das Geld separat, verzinslich und treuhänderisch verwalten.

Wie hoch ist in der Regel eine Mietkaution?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 551 BGB) legt die Obergrenze bei drei Nettokaltmieten fest. Viele Vermieter verlangen exakt diesen Betrag. Eine darüber hinausgehende Forderung ist unwirksam; der Mieter kann den überzahlten Teil zurückverlangen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine angemessene Prüf‑ und Abrechnungsfrist, die sich zumeist zwischen drei und sechs Monaten bewegt. Muss er Betriebskosten abrechnen oder Schäden beziffern, darf er einen Teil der Kaution bis zum Ende der Abrechnungsperiode zurückbehalten - aber nur in plausibler Höhe.

Was muss ein Vermieter mit der Mietkaution machen?

Unmittelbar nach Zahlung ist die Kaution auf ein Mietkautionskonto einzuzahlen, das als solches gekennzeichnet und vom sonstigen Vermögenskreislauf des Vermieters getrennt ist. Das schützt das Geld vor Zugriffen Dritter (z. B. Gläubigern bei Insolvenz).

Was kann der Vermieter von der Kaution abziehen?

Erlaubt sind nur berechtigte Forderungen wie:

* offene Miet‑ oder Nebenkosten,
* nachgewiesene Renovierungs‑ oder Instandsetzungskosten,
* Schadenersatz wegen nicht vertragsgemäßem Gebrauch (z. B. Zigarettenbrandlöcher).

Normale Abnutzung gilt nicht als Schaden. Für alle Abzüge trägt der Vermieter die Beweislast.

Kann ich die Mietkaution an meinen Vermieter überweisen?

Ja. Die Überweisung auf das benannte Kautionskonto ist üblich und sorgt für einen nachvollziehbaren Zahlungsbeleg (Verwendungszweck: "Mietkaution - Adresse - Mietvertragsdatum").

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht angelegt hat?

Dann kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution geltend machen. Außerdem schuldet der Vermieter etwaige entgangene Zinsen und haftet für Verluste.

Wann muss die Mietkaution übergeben werden?

Spätestens bei Mietbeginn muss die erste Rate bezahlt sein. Zahlt der Mieter den Gesamtbetrag sofort, ist das häufig Voraussetzung für die Schlüsselübergabe.

Ist die Schlüsselübergabe gegen Mietkaution erlaubt?

Ja. Viele Vermieter koppeln die Schlüsselübergabe an den Eingang von Kaution und erster Monatsmiete. Das ist rechtlich zulässig, solange vertraglich vereinbart oder branchenüblich.

Wie übergibt man die Mietkaution?

Am sichersten bargeldlos per Banküberweisung. Wer bar zahlt, sollte eine hand‑ und datumsgemäße Quittung verlangen. Alternativ sind Kautionsbürgschaften oder die Verpfändung eines Sparbuchs möglich.

Ist ein Mietvertrag ohne Schlüsselübergabe gültig?

Ja. Ein Mietvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, nicht durch Schlüsselübergabe. Ohne Schlüssel besitzt der Mieter die Wohnung jedoch noch nicht und kann ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen.

Ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution anzulegen?

Unbedingt. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet zur separaten, verzinslichen Anlage. Unterlässt der Vermieter dies, haftet er für alle Nachteile und der Mieter kann die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten.

Kann man Reinigungskosten von der Kaution abziehen?

Nur, wenn die Wohnung außergewöhnlich verschmutzt zurückgegeben wird und die Kosten mithilfe einer Rechnung belegt werden können. Normale Endreinigung oder übliche Abnutzung fallen nicht darunter.

Wie viel Mietkaution darf der Vermieter bei Mietende einbehalten?

Nur so viel, wie für konkrete, belegte Forderungen notwendig ist. Liegt z. B. eine Nachforderung der Betriebskosten über 300 € vor, darf er diesen Betrag zurückbehalten und muss den Rest auszahlen.

Wie viel Zinsen gibt es auf eine Mietkaution?

Die Verzinsung entspricht dem üblichen Sparbuchzins. Nach dem Zinsanstieg 2024/25 liegen viele Kautionskonten wieder bei 0,25 % - 1,0 % p. a. (Stand: Juni 2025). Bei Tagesgeld‑ oder Festgeldanlagen sind höhere Zinsen möglich.

Wie hoch ist die übliche Mietkaution?

In der Praxis variiert der Betrag je nach Lage und Miethöhe zwischen 1.500 € und 5.000 €. Entscheidend bleibt die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten.

Welche Bank bietet ein Mietkautionskonto an?

Nahezu alle Filial‑ und Direktbanken bieten entsprechende Kontomodelle. Spezialisierte Anbieter wie Deutsche Kautionskasse, Allianz oder ERGO ermöglichen einfache digitale Kautionsbürgschaften in wenigen Minuten.

Kann der Vermieter die Kaution vor Einzug verlangen?

Ja. Der Vermieter darf die Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangen. Der Mieter behält jedoch sein Recht, die Summe in drei Raten zu zahlen (erste Rate bei Mietbeginn).

Muss ich die Kaution bar übergeben?

Nein. Bargeld ist keineswegs vorgeschrieben. Eine Überweisung ist transparenter und sicherer. Bei Barzahlung unbedingt eine Quittung mit vollständigen Angaben verlangen.

Ist Mietbeginn gleich Einzug?

Nicht zwingend. _Mietbeginn_ ist das vertraglich vereinbarte Datum, ab dem Miete geschuldet wird; der Einzug kann auch später erfolgen.

Ist es strafbar, wenn die Kaution nicht angelegt wird?

Strafrechtlich ist dies (bisher) nicht relevant. Zivilrechtlich haftet der Vermieter für den Zinsverlust und kann sich schadensersatzpflichtig machen.

Muss ich die Kaution bar oder überweisen?

Beides ist möglich. Die Überweisung ist dank Kontoauszug der sichere Nachweis. Echtzeit‑Überweisungen verkürzen die Wartezeit bis zur Schlüsselübergabe.

Woher weiß ich, ob meine Kaution angelegt wurde?

Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch (§ 242 BGB). Er kann einen Kontoauszug oder eine Bankbestätigung verlangen. Erfolgt keine Auskunft, darf er die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.

Wie lege ich eine Mietkaution an?

Für eigene Mietobjekte eröffnet der Vermieter ein Sparkonto, Tages‑ oder Festgeldkonto auf seinen Namen _"Vermieter Inhaber/treuhänderisch für Mieter XY"._ Wichtig ist die eindeutige Bezeichnung als Mietkautionskonto und die getrennte Buchführung. Moderne Lösungen wie Mietkautionsbürgschaften und Mietkautionsversicherungen reduzieren Verwaltungsaufwand und schonen die Liquidität.

Auf welchen Namen läuft ein Mietkautionskonto?

Formell wird das Konto auf den Namen des Vermieters eröffnet, ergänzt um den Treuhandzusatz "für Mieter [Name]". Damit bleibt der Vermieter verfügungsberechtigt, während das Geld rechtlich dem Mieter gehört.

Wie wird die Kaution veranlagt?

Das Geld muss "mit üblichen Sparzinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist" angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Einige Banken bieten dafür spezielle Kautionskonten; alternativ sind Tages‑ und Festgelder erlaubt, sofern die Sicherheit gewährleistet ist.

Ist _Mietsicherheit_ das Gleiche wie Kaution?

Ja - "Mietsicherheit" ist der Oberbegriff. Neben der klassischen Barkaution zählen auch Bank‑ oder Versicherungsbürgschaften, verpfändete Wertpapiere oder Sparbücher zur Mietsicherheit.

Ist ein Vermieter verpflichtet, ein Mietkautionskonto anzulegen?

Kurz: Ja. Unterlässt er dies, verletzt er die Treuhandpflicht. Mieter können Zinsen fordern und - notfalls gerichtlich - die korrekte Anlage durchsetzen.

Wie hoch sind die Zinsen auf einer Mietkaution?

Sie orientieren sich am Marktzins für Sparbücher. Nach Jahren im Null‑Prozent‑Bereich bieten Banken seit 2024 wieder bis zu 1 % p. a.. Für Festgelder mit 12‑Monats‑Laufzeit sind teilweise höhere Konditionen erhältlich.

Wo bekomme ich Geld für eine Kaution?

Falls Ersparnisse fehlen, kommen in Frage:

* Kautionsbürgschaft (Bank/Versicherung) - jährliche Prämie meist 4-5 % der Bürgschaftssumme.
* Arbeitgeber‑Darlehen - oft zinsgünstig oder zinsfrei.
* Privatdarlehen (Familie/Freunde) - wichtig: schriftlicher Vertrag.
* Kredit bei Hausbank oder Online‑Anbieter - nur nach sorgfältiger Kosten‑/Nutzen‑Prüfung.