Dr. Rudolf Flösser erklärt: Immobilienfinanzierung für Ausländer in der Schweiz

Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz ist ein komplexes Thema, das Spezialwissen und sorgfältige Planung erfordert, informiert Dr. Rudolf Flösser. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, setzt klare Grenzen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Während EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz weitgehend gleichgestellt sind, gelten für Drittstaatsangehörige und Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz strenge Restriktionen. Die Finanzierung selbst unterliegt ähnlichen Bedingungen wie für Schweizer, jedoch können zusätzliche Sicherheiten gefordert werden. Experten empfehlen eine frühzeitige und umfassende Beratung, um die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Aspekte optimal zu gestalten und potenzielle Fallstricke zu vermeiden.


Rechtliche Rahmenbedingungen für ausländische Immobilienkäufer in der Schweiz

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz unterliegt einem komplexen rechtlichen Rahmen, der sowohl auf Bundes- als auch auf kantonaler Ebene geregelt ist. Das zentrale Gesetz in diesem Zusammenhang ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, besser bekannt als Lex Koller.

Die Lex Koller wurde eingeführt, um eine Überfremdung des inländischen Bodens zu verhindern und den Schweizer Immobilienmarkt vor übermässiger ausländischer Spekulation zu schützen. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen Ausländer Immobilien in der Schweiz erwerben dürfen, berichtet Dr. Rudolf Flösser.

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen verschiedenen Kategorien von Ausländern:

• EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz: Sie sind Schweizer Bürgern weitgehend gleichgestellt und können ohne besondere Bewilligung Immobilien erwerben.
• Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C: Auch sie können in der Schweiz ohne Einschränkungen Immobilien erwerben.
• Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz: Für sie gelten die strengsten Restriktionen. Sie dürfen in der Regel nur Ferienwohnungen in bestimmten, von den Kantonen festgelegten Tourismusregionen erwerben.

Neben diesen grundsätzlichen Kategorien gibt es zahlreiche Sonderregelungen und Ausnahmen, die je nach Kanton und spezifischer Situation variieren können. Beispielsweise können in einigen Fällen Ausnahmen für den Erwerb von Betriebsstätten oder für Grenzgänger gelten, so Dr. Rudolf Flösser.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Unterscheidung zwischen dem Erwerb von Wohn- und Geschäftsimmobilien. Während der Kauf von Wohnimmobilien streng reguliert ist, sind die Regeln für den Erwerb von Geschäftsimmobilien oft weniger restriktiv, insbesondere wenn es sich um Investitionen handelt, die der Schweizer Wirtschaft zugute kommen.

Für potenzielle ausländische Immobilienkäufer ist es unerlässlich, sich frühzeitig mit diesen rechtlichen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Die Folgen einer Verletzung der Lex Koller können gravierend sein und bis zur Nichtigkeit des Kaufvertrages und zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.


Finanzierungsmöglichkeiten und Herausforderungen für ausländische Immobilienkäufer

Dr. Rudolf Flösser weiss, dass die Finanzierung einer Immobilie in der Schweiz ausländische Käufer vor besondere Herausforderungen stellen kann. Zwar sind die grundsätzlichen Finanzierungsmechanismen ähnlich wie bei Schweizern, doch gibt es einige Besonderheiten zu beachten.

Schweizer Banken bieten grundsätzlich auch Ausländern Hypotheken an, allerdings können die Konditionen und Anforderungen strenger sein. In der Regel verlangen die Banken von ausländischen Kreditnehmern einen höheren Eigenkapitalanteil, der oft bei 35-50% des Kaufpreises liegt, im Gegensatz zu den üblichen 20% für Schweizer Bürger.

Die Bonitätsprüfung ist bei Ausländern in der Regel intensiver. Banken legen besonderen Wert auf stabile Einkommensverhältnisse und eine gute Bonität. Dabei können auch internationale Einkommensquellen und Vermögenswerte berücksichtigt werden, was die Prüfung komplexer gestalten kann.

Eine besondere Herausforderung stellt die Beurteilung der Tragbarkeit dar, erläutert Dr. Rudolf Flösser. Die Schweizer Praxis, nach der die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen sollten, wird auch bei ausländischen Kreditnehmern angewendet. Dabei werden oft höhere kalkulatorische Zinssätze angesetzt, um die langfristige Tragbarkeit sicherzustellen.

Zudem stehen ausländischen Immobilienerwerbern die in der Schweiz üblichen Vorsorgegelder (2. Säule und Säule 3a) zur Finanzierung oft nicht zur Verfügung. Dies kann die Beschaffung des notwendigen Eigenkapitals erschweren.

Eine Option, die für ausländische Käufer interessant sein kann, sind internationale Banken mit Niederlassungen in der Schweiz. Diese haben oft Erfahrung mit grenzüberschreitenden Transaktionen und können flexiblere Lösungen anbieten.

Einige Finanzinstitute sind auf die Bedürfnisse ausländischer Kunden spezialisiert und bieten massgeschneiderte Finanzierungslösungen an. Diese können beispielsweise die Berücksichtigung von Vermögenswerten im Ausland oder spezielle Kreditstrukturen umfassen, informiert Dr. Rudolf Flösser.

Für Käufer von Ferienwohnungen in Tourismusregionen gibt es oft spezielle Finanzierungsmodelle. Diese berücksichtigen die besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen und die potenzielle Nutzung der Immobilie als Feriendomizil oder Anlageobjekt.

Aufgrund der Komplexität der Finanzierung und der rechtlichen Rahmenbedingungen ist eine umfassende und frühzeitige Beratung für ausländische Immobilienkäufer unerlässlich. Dies umfasst nicht nur finanzielle, sondern auch rechtliche und steuerliche Aspekte, um eine optimale und konforme Finanzierungslösung zu finden.


Dr. Rudolf Flösser über Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung für Ausländer in der Schweiz

Für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung in der Schweiz müssen ausländische Käufer eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigen. Die folgende Auflistung von Dr. Rudolf Flösser bietet einen Überblick über die wichtigsten Aspekte:

• Rechtliche Rahmenbedingungen:
◦ Verständnis der Lex Koller und ihrer Auswirkungen
◦ Prüfung der kantonalen Bestimmungen und möglicher Ausnahmeregelungen
◦ Klärung des persönlichen Status (EU/EFTA-Bürger, Drittstaatsangehöriger, Aufenthaltsstatus)

• Finanzielle Voraussetzungen:
◦ Nachweis genügender finanzieller Mittel (höherer Eigenkapitalanteil)
◦ Sicherstellung der langfristigen Tragbarkeit
◦ Berücksichtigung zusätzlicher Kosten (Notargebühren, Grundbucheintrag, Steuern)

• Wahl der Immobilie:
◦ Prüfung der Zulässigkeit des Erwerbs gemäss Lex Koller
◦ Berücksichtigung von Lage und Wertstabilität
◦ Beachtung allfälliger Nutzungseinschränkungen (z.B. bei Ferienwohnungen)

• Finanzierungspartner:
◦ Vergleich von verschiedenen Bankangeboten
◦ Prüfung spezialisierter Anbieter für internationale Kunden
◦ Berücksichtigung der Erfahrung mit ausländischen Kreditnehmern

• Hypothekarmodell:
◦ Wahl zwischen Festhypothek, variabler Hypothek oder Libor-Hypothek
◦ Berücksichtigung des Währungsrisikos bei Einkünften in Fremdwährung
◦ Prüfung von Sondertilgungsmöglichkeiten

• Steuerliche Aspekte:
◦ Analyse der steuerlichen Auswirkungen in der Schweiz und im Heimatland
◦ Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen
◦ Planung der optimalen steuerlichen Strukturierung

• Versicherungen:
◦ Abschluss notwendiger Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
◦ Prüfung von Zusatzdeckungen (z.B. Lebensversicherung zur Kreditabsicherung)

• Dokumentation:
◦ Vorbereitung aller notwendigen Unterlagen (Einkommensnachweise, Vermögensaufstellungen)
◦ Übersetzung und Beglaubigung ausländischer Dokumente
◦ Erstellung eines detaillierten Finanzierungsplans

• Professionelle Unterstützung:
◦ Einbindung erfahrener Rechtsanwälte und Notare
◦ Konsultation von Steuerexperten mit internationaler Erfahrung
◦ Nutzung spezialisierter Finanzberater für ausländische Immobilienkäufer

• Langfristige Planung:
◦ Berücksichtigung möglicher Änderungen der persönlichen oder rechtlichen Verhältnisse
◦ Planung von Renovierungen und Wertsteigerungsmassnahmen
◦ Entwicklung einer Exit-Strategie für einen möglichen späteren Verkauf

Die sorgfältige Berücksichtigung dieser Faktoren kann ausländischen Käufern helfen, den komplexen Prozess der Immobilienfinanzierung in der Schweiz erfolgreich zu navigieren und mögliche Fallstricke zu vermeiden, erklärt Dr. Rudolf Flösser abschliessend.