Immobilien-Controlling als Führungsinstrument: Transparenz schafft Substanz

Immobilien-Controlling beginnt nicht mit dem Monatsreport, sondern mit der Erkenntnis, dass Immobilien keine starren Vermögenswerte, sondern dynamische Wirtschaftsgüter sind. Ihre Performance entsteht nicht automatisch, sondern durch aktive Steuerung - über verschiedene Phasen, Standorte und Nutzungsformen hinweg. Dabei entscheidet nicht allein der Ertrag, sondern die Fähigkeit, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, ihre Ursachen zu analysieren und Konsequenzen zu ziehen. Das operative Controlling bildet hierfür die Grundlage. Es vergleicht Planwerte mit Ist-Zahlen, deckt Abweichungen auf und liefert die Datenbasis für ein fundiertes Projekt- oder Portfoliomanagement.

"Gerade in einem volatilen Marktumfeld mit steigenden Kosten und sich wandelnden Mieterwartungen ist die laufende Ergebniskontrolle unverzichtbar. Wer die Soll-Ist-Vergleiche nur einmal im Jahr durchführt, reagiert zu spät. Monatliche oder vierteljährliche Reportings mit Fokus auf Mieterträge, Betriebskosten, Instandhaltungsaufwand und Leerstandsquoten schaffen Klarheit - und erlauben es, Steuerungsmaßnahmen rechtzeitig zu ergreifen. Das Ergebnis ist nicht nur eine höhere Wirtschaftlichkeit, sondern auch eine professionellere Außenwirkung gegenüber Finanzierungspartnern, Aufsichtsgremien und Investoren", sagt Dieter Eimermacher von Eimermacher Immobilienbewertungen aus Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de).

Der Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, von der HypZert GmbH zertifizierter als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem weltweiten Berufsverband von Immobilienfachleuten, und blickt auf mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung und in der Immobilienportfolioanalyse zurück.

Neben der operativen Dimension rückt das strategische Immobilien-Controlling zunehmend in den Fokus. Es prüft nicht nur die Zahlen der Gegenwart, sondern misst Fortschritte im Verhältnis zu mittel- und langfristigen Zielen. Dazu zählt beispielsweise die strukturelle Ausrichtung des Portfolios: Sind die Standorte zukunftsfähig? Passen Nutzungskonzepte zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung? Welche Anpassungen braucht es, um Vermögenswerte nicht nur zu erhalten, sondern zu stärken?

Ein zentrales Thema ist dabei die Nachhaltigkeit. Die Transformation zum klimaneutralen Gebäudebestand lässt sich nicht ohne strukturiertes Monitoring und belastbare Zwischenziele bewältigen. Strategisches Controlling wird damit zum Navigationsinstrument: Es zeigt, welche Sanierungsmaßnahmen mit welchem CO₂-Einsparpotenzial verbunden sind, wie sich Investitionen auf die Gesamtbilanz auswirken und wann regulatorische Schwellen wie die der EU-Gebäuderichtlinie oder des Gebäudeenergiegesetzes erreicht werden. Nur wer hier Transparenz schafft, kann frühzeitig Fördermittel beantragen, Finanzierungsmodelle anpassen und den Wert der Immobilien langfristig sichern.

Dieter Eimermacher betont: "Professionelles Controlling ist nicht auf den Status quo beschränkt. Es bezieht Szenarien ein, kalkuliert Stresstests und erlaubt so eine risikoorientierte Steuerung. Gerade in der Portfoliobetrachtung zeigt sich der Nutzen: Welche Objekte tragen zur Rendite bei, welche bremsen die Entwicklung? Wo entstehen Risiken aus überalterter Bausubstanz, sinkender Nachfrage oder auslaufenden Mietverträgen? Welche Rücklagen sind zu bilden, um Instandhaltung und Modernisierung abzusichern, ohne die Liquidität zu gefährden?

Für institutionelle Investoren, Family Offices und vermögende Privatpersonen ist diese Steuerungsebene essenziell. Sie entscheidet über die Kapitalallokation, den Zeitpunkt von An- und Verkäufen und die Einbindung von Fremdkapital. Ein modernes Controlling-Modell bezieht dabei auch Wertgutachten ein, die nicht nur auf aktuelle Marktpreise, sondern auf Nutzungspotenziale, Nachhaltigkeitsindikatoren und langfristige Ertragskraft eingehen. Die Immobilieninventur ist dabei nicht mehr nur eine Bestandsaufnahme, sondern ein analytisches Werkzeug - und die Voraussetzung für strategische Weichenstellungen.

Immobilien-Controlling ist laut Dieter Eimermacher daher kein Selbstzweck, sondern ein Mechanismus zur Steuerung von Vertrauen, ob das Vertrauen der Eigentümer in die Leistungsfähigkeit des Portfolios, das Vertrauen der Banken in die Kapitaldienstfähigkeit und Steuerungsfähigkeit des Managements oder auch das Vertrauen der Mieter in die Qualität und Pflege der Immobilien. Wer diese Verantwortung ernst nimmt, nutzt das Controlling nicht als Rückspiegel, sondern als Kompass. Es führt zu besseren Entscheidungen, schafft Sicherheit in volatilen Märkten und bringt die ESG-Ziele in Einklang mit wirtschaftlicher Vernunft.