Markt dreht, Methodik zählt: Wie Zinsniveau und Transaktionsknappheit in Gutachten sauber abgebildet werden

Nach zwei Jahren Zinswende und Preisdruck verdichten sich die Signale einer Stabilisierung, die Bewertungsprofis nuanciert einordnen müssen. Der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verzeichnete im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal einen Anstieg um 3,9 Prozent, nach plus ein Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025; der Index erreichte 182,4 Punkte. Die vdp-Zeitreihe belegt damit eine Fortsetzung der Aufwärtsbewegung, die Ende 2024 eingesetzt hatte. Gleichwohl bleibt der Erholungsprozess heterogen über Nutzungsarten und Standorte. Gleichzeitig hat die Europäische Zentralbank am 11. September 2025 die Einlagefazilität bei 2,00 Prozent, den Hauptrefinanzierungssatz bei 2,15 Prozent und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,40 Prozent bestätigt - nach vorangegangenen deutlichen Zinssenkungen 2025. Damit etabliert sich eine "neue Normalität", in der Finanzierungskonditionen nicht mehr monatlich kippen, aber zinsseitige Sensitivität in Bewertungsmodellen Pflicht bleibt. Für die Ableitung marktkonformer Liegenschaftszinssätze heißt das: Transparente Herleitungen, robuste Bandbreiten und saubere Triangulation aus Mieten, Leerstand, Incentives, CapEx-Bahnen und Finanzierungskosten.

"Wir arbeiten mit triangulierten Datensätzen: Mieten, Incentives, Leerstand, CapEx-Pfad und Zinskurven werden zu einem konsistenten Bild verdichtet. Wo Transaktionen fehlen, sichern wir Ableitungen über Miet- und Kostenstrukturen ab und legen die Herleitung der Liegenschaftszinssätze transparent offen", sagt Dieter Eimermacher von Eimermacher Immobilienbewertungen aus Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de). Der Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, von der HypZert GmbH zertifizierter als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem weltweiten Berufsverband von Immobilienfachleuten, und blickt auf mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung und in der Immobilienportfolioanalyse zurück.

"Gerade in einem Umfeld fallender, aber nicht mehr schnell fallender Zinsen ist Sensitivität Pflicht: Welche Spannweite ergibt sich bei ca. 50 Basispunkten im Kapitalisierungszins? Was bedeutet ein temporärer Incentive-Anstieg für die nachhaltige Miete - und wie wirkt das auf Covenants und DSCR?" In der Bewertungspraxis bewährt sich ein doppeltes Vorgehen. Erstens werden Marktsignale systematisch kontextualisiert: vdp-Indizes, Angebotsmieten, Vermietungsdauer, strukturelle Leerstandsrisiken und die Qualität von Bonitäten fügen sich zu einer qualitativ quantifizierten Markteinschätzung. Zweitens werden die Ableitungen konsequent auf Stresstests gespiegelt. Denn punktuelle Preiserholungen lassen sich ohne belastbare Vergleichswerte nicht automatisch als flächendeckender Trend interpretieren - und temporär günstige Finanzierungen rechtfertigen keine aggressiven Diskontsätze ohne Gegenprüfung. Die Verbindung aus Szenario- und Sensitivitätsanalysen macht die Wertermittlung resilient gegenüber Marktgeräuschen und schützt vor Scheingenauigkeit in transaktionsarmen Fenstern.

"Wir sehen in Bankgesprächen, dass nachvollziehbare Herleitungen und die Offenlegung von Parameter-Spannen den Unterschied machen - bei Risikoklassen, Haircuts und Kreditkonditionen", so Eimermacher. "Unsere Gutachten dokumentieren daher die Herleitung der Liegenschaftszinsen, machen die Annahmen überprüfbar und weisen die Effekte auf Cashflows und Kennzahlen aus. Das erhöht die Anrechenbarkeit in Covenants und schafft Vertrauen bei Aufsichtsgremien und Investoren." Gleichzeitig hilft das in der strategischen Steuerung: Rollierende Stresstests zu Zins, Miete, Instandhaltung und CapEx priorisieren Maßnahmen und machen Halte- und Verkaufsentscheidungen fundiert.