Baukosten bleiben Treiber: Baupreisindex in Sachwert, Ertragswert und CapEx-Planung übersetzen

Nach dem starken Preissprung von 2021 bis 2023 steigen die Baupreise moderat, aber stetig weiter - mit unmittelbarer Relevanz für Bewertungs- und Controllingmodelle. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Neubaupreise konventionell gefertigter Wohngebäude im August 2025 um 3,1 Prozent über dem Vorjahresmonat; im Mai 2025 betrug der Zuwachs 3,2 Prozent. Gegenüber Mai legten die Preise im August um 0,5 Prozent zu. Diese Signale bestätigen: Die Kostenseite bleibt ein struktureller Renditetreiber, der granular geplant und dokumentiert werden muss - pauschale Ansätze führen in der Regel zu Bewertungsfehlern, Covenant-Druck und verfehlten Ausschüttungszielen.

"Wir koppeln CapEx-Linien an reale Gewerke, Preistreiber und Bauzeitpläne, statt mit Durchschnittssätzen zu arbeiten. Daraus ergeben sich saubere Effekte auf nachhaltige Miete, Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszins - und ein valider Brückenschlag zwischen Sachwert, Ertragswert und tatsächlichen Baupreisen", sagt Dieter Eimermacher von Eimermacher Immobilienbewertungen aus Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de). Der Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, von der HypZert GmbH zertifizierter als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem weltweiten Berufsverband von Immobilienfachleuten, und blickt auf mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung und in der Immobilienportfolioanalyse zurück.

"Besonders wichtig ist die Verzahnung mit ESG-Fahrplänen: Energieeffizienzmaßnahmen beeinflussen nicht nur Betriebskosten, sondern auch Marktgängigkeit und Finanzierung. Wer die Baupreis- und Förderdynamik richtig einordnet, erhöht die Resilienz von Portfolios", betont der Experte. Für die Wertermittlung heißt das: Im Sachwertverfahren müssen Normalherstellungskosten und Alterswertminderungen konsequent mit den jüngsten Kostenindizes und objektspezifischen Qualitätsmerkmalen gespiegelt werden; Nachweise zu Material- und Lohnanteilen sowie zu Logistik- und Verfügbarkeitsrisiken erhöhen die Plausibilität. Im Ertragswertverfahren sind CapEx-Zeitprofile, Instandhaltungszyklen und Maßnahmenpakete explizit zu hinterlegen - inklusive der Wirkung auf nachhaltige Miete, Leerstandsrisiko und Incentives im Vermietungsprozess. Wer die CapEx-Seiten sauber hinterlegt, verbessert zugleich die Anschlussfähigkeit der Bewertung an die Finanzierungslogik: Förderkulissen, Tilgungsprofile, DSCR-Pfad und Zinsbindung bilden gemeinsam den Rahmen für tragfähige Entscheidungen.

Im laufenden Portfolio-Controlling empfehlen sich rollierende Soll-Ist-Vergleiche der CapEx-Linien, Ampellogiken nach Wirkung und Liquiditätswirkung sowie Sensitivitätsanalysen zu Baupreis- und Bauzeitrisiken. In Verbindung mit der kommunalen Wärmeplanung und der 65-Prozent-Pflicht lassen sich Maßnahmen entlang lokaler Pfade priorisieren: Ob Gebäudetechnik, Hülle oder Versorgungsinfrastruktur - entscheidend ist, dass technische Sequenz, Finanzierbarkeit und Vermietbarkeit aufeinander einzahlen. So wird aus Kostenrealismus ein Renditevorteil - und aus der Baupreisstatistik ein Steuerungsinstrument, das sowohl das Bewertungsurteil als auch die Investitionsreihenfolge schärft.