Büroimmobilien im Umbruch: Bewertung muss Nutzungsszenarien statt Fortschreibung rechnen

Büroimmobilien stehen weiterhin unter strukturellem Veränderungsdruck. Während in den vergangenen Jahren die Verlagerung von Arbeitsplätzen ins Homeoffice vielfach als Treiber rückläufiger Flächennachfrage galt, zeichnet sich inzwischen eine neue Dynamik ab: Viele Unternehmen fahren Homeoffice-Regelungen zurück oder definieren verbindlichere Präsenzquoten. Das wird oft als Signal für eine Rückkehr alter Nachfrage verstanden. Tatsächlich führt die Entwicklung aber zu einer komplexeren Realität: Auch bei höherer Präsenz verändert sich die Nutzung dauerhaft, weil Flächen anders konzipiert und anders eingesetzt werden. Der Bedarf verschiebt sich von klassischen Einzelarbeitsplätzen hin zu flexiblen, kollaborativen Flächen, die andere Ausstattungsstandards, andere Grundrisse und häufig auch andere Investitionen erfordern.

Genau daraus entsteht ein zentrales Bewertungsproblem. Klassische Fortschreibungen von Mietannahmen und Leerstandsquoten greifen immer weniger, weil die Flächennachfrage nicht nur in der Menge schwankt, sondern sich in der Qualität neu segmentiert. "Moderne Büroimmobilien mit hoher Flächenqualität, guter technischer Ausstattung und klarer ESG-Fähigkeit bleiben stabil oder gewinnen an Attraktivität, während ältere Objekte ohne Anpassungsfähigkeit unter Druck geraten. Gleichzeitig erhöhen sich die Anforderungen an Incentives, Umbaukosten und technische Standards, sodass die wirtschaftliche Perspektive eines Objekts stärker von Szenarien abhängt als von einer linearen Fortschreibung", sagt Dieter Eimermacher von Eimermacher Immobilienbewertungen aus Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de), Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieter Eimermacher ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, von der HypZert GmbH zertifizierter als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem weltweiten Berufsverband von Immobilienfachleuten, und blickt auf mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung und in der Immobilienportfolioanalyse zurück.

Aus Sicht von Dieter Eimermacher muss die Bewertung von Büroimmobilien deshalb konsequent mit Nutzungsszenarien arbeiten. Entscheidend ist nicht mehr allein, welche Miete heute erzielbar ist, sondern welche Nutzung und welche Zahlungsbereitschaft in zwei, fünf oder zehn Jahren realistisch sein werden. Der Wert hängt damit stärker davon ab, ob ein Objekt technisch und strukturell in der Lage ist, neue Anforderungen aufzunehmen - und ob die dafür notwendigen Investitionen wirtschaftlich tragfähig sind. In vielen Fällen bedeutet dies auch, Umnutzungspotenziale und alternative Nutzungsformen in die Bewertung einzubeziehen, um ein realistisches Bild von Risiko und Chancen zu erhalten.

"Die Rückkehr ins Büro löst das Grundproblem nicht, sie verschiebt es", sagt Dieter Eimermacher. "Viele Unternehmen brauchen weiterhin weniger Fläche, aber sie brauchen bessere und anders nutzbare Fläche. Bewertung darf deshalb nicht so tun, als sei der Markt wieder stabil. Sie muss fragen: Welche Nutzung ist künftig marktfähig, welche Investitionen sind notwendig, und welche Szenarien sind realistisch? Nur so entsteht eine Wertermittlung, die als Steuerungsinstrument taugt." Aus Sicht des Experten ist es entscheidend, Büroimmobilien stärker im Zusammenspiel von Markt, Substanz, Investitionsbedarf und Nutzungstrend zu betrachten, statt sich ausschließlich auf Gegenwartsdaten zu stützen. Damit wird die Bürotransformation zu einem Beispiel dafür, wie stark sich Bewertungsanforderungen verändern. Eine moderne Bewertung muss mehr leisten als eine Fortschreibung von Mietlisten. Sie muss Zukunftsfähigkeit abbilden, Risiken quantifizieren und Entscheidungsräume sichtbar machen. Genau darin liegt der Mehrwert für Eigentümer und Investoren: Bewertung wird zur Strategie- und Steuerungsgrundlage in einem Markt, dessen zentrale Variable nicht mehr nur der Preis ist, sondern die Nutzbarkeit.