Steuern drastisch senken: QNG-Immobilien als Kapitalanlage

Neubauimmobilien werden als Kapitalanlage nicht dadurch interessant, dass sie ein Siegel tragen, sondern dadurch, was dieses Siegel im Alltag bedeutet. QNG, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, ist ein vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen entwickelter Standard. Er dokumentiert Nachhaltigkeit nicht nur über Energiekennzahlen, sondern über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Bewertet werden ökologische Kriterien, soziokulturelle Aspekte wie Komfort, Barrierefreiheit und Sicherheit sowie ökonomische Faktoren, die die langfristige Nutzbarkeit und Werthaltigkeit abbilden. Für Anleger ist das eine handfeste Kategorie: Je höher die Qualität, desto geringer typischerweise das Risiko, dass ein Objekt frühzeitig an Attraktivität verliert oder in kostspieligen Nachrüstungsdruck gerät.

Im Vermietungsmarkt wirkt diese Qualität über zwei Ebenen. Zum einen über das Nebenkostenprofil. Energieeffiziente Neubauten sind darauf ausgelegt, den laufenden Energiebedarf deutlich zu reduzieren, was die Warmmiete in der Wahrnehmung vieler Mieter stabilisiert und die Vermietbarkeit unterstützt. Zum anderen über die Zukunftsfähigkeit. Ein Objekt, das energetisch und qualitativ auf aktuelle Standards ausgerichtet ist, lässt sich in der Regel leichter vermieten und später auch besser veräußern als eine Immobilie, die in wenigen Jahren als technisch oder energetisch überholt gilt. Damit wird QNG nicht zu einem Marketingmerkmal, sondern zu einem Qualitätsnachweis, der sich in der Vermietung und in der Exit-Fähigkeit bemerkbar machen kann.

Für Kapitalanleger entscheidet sich die Attraktivität jedoch vor allem in der Netto-Rechnung. Hier zeigt sich in vielen Fällen: Der stärkste Hebel liegt nicht in der Finanzierung, sondern in der Abschreibung. "Viele Interessenten schauen zuerst auf Zinssätze. In der Praxis verändert die Abschreibung die Netto-Wirkung häufig deutlich stärker", sagt Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien. "Wenn § 7b EStG und die degressive AfA nutzbar sind, entstehen in den ersten Jahren Liquiditätsvorteile, die man in einer seriösen Investmentrechnung nicht als Randnotiz behandeln sollte."

Das Unternehmen aus Mönchengladbach hat sich auf steueroptimierte Immobilieninvestments im energieeffizienten Neubausegment spezialisiert und begleitet einkommensteuerpflichtige Anleger dabei, Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten als Teil einer langfristigen Vermögensstrategie zu nutzen. Im Mittelpunkt stehen Neubauprojekte nach KfW-40-QNG-Standard, die für Investoren nicht nur energetisch, sondern auch wirtschaftlich plausibel sein müssen. "Wir beginnen nicht beim Steuersatz, sondern bei der Grundrechnung", so Markus Schmidt. "Wenn Standort, Vermietungslogik und Kostenstruktur tragen, kann man im zweiten Schritt prüfen, welche Abschreibungsmechaniken im individuellen Fall sinnvoll nutzbar sind und wie die Finanzierung dazu passt."

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG - in Kombination mit der zuletzt eingeführten degressiven AfA - kann für einkommensteuerpflichtige Anleger die ersten Jahre eines Investments spürbar entlasten und für einen hohen Liquiditätsfluss, je nach individueller Situation. Die steuerlichen Abschreibungen senken den steuerpflichtigen Überschuss und erzeugt damit eine Steuerentlastung, die Liquidität freisetzt. Diese steuerlich getriebene Liquidität führt dazu, dass in Kombination mit den Mieteinnahmen ab dem ersten Tag der Vermietung in der Regel ein positiver Cashflow herrscht und selbst bei einer 100-Prozent-Finanzierung keinerlei eigener Aufwand für die Finanzierung der Immobilie betrieben werden muss (außer der Übernahme der Kaufnebenkosten). Entscheidend bleibt dabei aber laut Markus Schmidt immer, dass die Immobilie wirtschaftlich tragfähig ist. Die steuerliche Abschreibung verstärkt den Investmenterfolg nachhaltig, wenn Standort, Miete und Bewirtschaftung sauber kalkuliert sind.

Apropos Finanzierung: Diese ist neben der steuerlichen Struktur ein weiterer Baustein. Für KfW-40-QNG-Neubauten können - je nach Objekt und persönlicher Situation - KfW-Programme mit zinsgünstigen Darlehen und teils Zuschusskomponenten in Betracht kommen. Diese Bausteine können die monatliche Belastung senken und die Kalkulation in der Anfangsphase stabilisieren. In der Gesamtwirkung bleibt jedoch entscheidend, wie Finanzierung, Mieteinnahmen, Bewirtschaftung und Abschreibung zusammenlaufen und welche Annahmen dafür angesetzt werden.