Neues Projekt in Berlin-Spandau: KfW-40-QNG-Neubau mit Mietmarkt-Rückenwind

Berlin bleibt ein Magnet, und der Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt. In diesem Umfeld rückt der Stadtteil Spandau stärker in den Fokus von Kapitalanlegern: Der Bezirk zählt rund 259.000 Einwohner, bis 2040 wird ein Bevölkerungsanstieg von etwa sechs Prozent erwartet. Neubauprojekte, die bezahlbare Nebenkosten, moderne Grundrisse und eine klare Vermietungsfähigkeit zusammenbringen, treffen damit auf ein Umfeld, in dem Nachfrage nicht erst erzeugt werden muss. Genau hier setzt ein neues Wohnprojekt im dynamisch wachsenden Stadtteil Spandau an. Geplant sind 264 Wohneinheiten in zehn Gebäuden, ergänzt um Gewerbeeinheiten und eine Kindertagesstätte.

Für die Vermietungsseite liefert eine unabhängige Kompaktanalyse der bulwiengesa GmbH eine klare Einordnung. Für den geplanten Vermietungsstart im vierten Quartal 2029 wird - abhängig von den Annahmen zur Mietentwicklung - eine durchschnittliche Marktmiete von rund 22,40 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Gleichzeitig verweist die Analyse auf deutlich gestiegene Erstbezugsmieten in Spandau in den vergangenen Jahren sowie auf einen aktuell geringen Wettbewerb im unmittelbaren Umfeld. Auch die Wohnungsstruktur ist auf den Kern des Mietmarktes ausgerichtet. Vorgesehen sind Einheiten von rund 33 bis etwa 108 Quadratmetern bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 58,7 Quadratmetern. Damit liegt ein großer Teil des Angebots in Größen, die typischerweise eine breite Zielgruppe ansprechen. Ergänzend ist eine Erstvermietungsgarantie von 21 Euro pro Quadratmeter vorgesehen, die den Übergang in die Vermietungsphase kalkulierbarer macht.

Ein weiterer Punkt, der für die Kalkulation relevant ist, betrifft die Miethöhenregulierung. Neubauwohnungen, die nach ihrer Fertigstellung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse - weder bei Erst- noch bei späterer Neuvermietung. "Das schafft Planungssicherheit bei der Vermietung, weil die Miete nicht an den Mietspiegel als unmittelbare Obergrenze gebunden ist", sagt Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien (https://www.rocket-house.de). "Gerade bei Neubauprojekten ist es entscheidend, dass die wirtschaftlichen Annahmen sauber zur Marktlage passen." Rocket House Immobilien ist bei diesem Projekt Ansprechpartner für Investoren. Markus Schmidt begleitet Interessenten bei der Prüfung der Kennzahlen, bei der Einordnung der Vermietungsannahmen und bei der Strukturierung des Investments entlang der eigenen Steuer- und Vermögenssituation. "Ein Neubauinvestment ist nicht nur eine Frage von Exposé und Anfangsmiete. Es geht um Belastbarkeit über Jahre, um steuerliche Wirkung in der Aufbauphase und um die Exit-Option als Teil der Planung", sagt Markus Schmidt.

Er betont die besondere wirtschaftliche Struktur des Projekts. Vorgesehen sind 150.000 Euro KfW-Darlehen je Wohneinheit, zusätzlich ist eine TÜV-Kontrolle geplant, die Ausführung und Standardtreue absichert. Für Anleger ist insbesondere die steuerliche Seite attraktiv: Beim neuen Spandauer Projekt greifen eine degressive AfA mit fünf Prozent sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit ebenfalls fünf Prozent über vier Jahre. Diese Kombination erhöht das Abschreibungsvolumen vor allem in den ersten Jahren deutlich und kann die Steuerlast spürbar reduzieren. Der Effekt liegt darin, dass Liquidität frei wird, die in Tilgung, Rücklagen oder den weiteren Vermögensaufbau fließen kann. "Daraus entsteht bei einer Vollfinanzierung der Immobilie eine Renditeerwartung von rund 20 Prozent", stellt Markus Schmidt heraus.

Der geplante Standard KfW-EH-40 mit QNG-Nachweis des Projekts steht damit für ein Neubauprofil, das auf niedrige Verbräuche und ein modernes Kostenbild im Betrieb zielt. In der Vermietung kann das über die Nebenkosten spürbar werden, und in der Perspektive eines späteren Verkaufs spielt die Zukunftsfähigkeit des Standards ebenfalls eine Rolle. Denn bei Kapitalanlagen sollte nicht allein der Kaufzeitpunkt entscheidend sein. Wer in Immobilien investiert, sollte wie bei Wertpapieren auch die spätere Verkaufsoption mitdenken: Wer könnte in zehn oder 15 Jahren Käufer sein, welche Eigenschaften werden dann am Markt gesucht, und wie gut lässt sich das Objekt in einem veränderten Umfeld noch platzieren? Ein hoher Effizienzstandard erhöht die Wahrscheinlichkeit enorm, dass ein Objekt als zeitgemäß wahrgenommen wird und daher hohe Marktpreise erzielen kann.