Von Energieeffizienzklasse F zu A: Rocket House erschließt sanierten Bestand für Immobilienanleger

Eine ältere Immobilie mit Energieeffizienzklasse F erscheint auf den ersten Blick häufig wenig attraktiv. Der Energieverbrauch ist hoch, die Gebäudetechnik entspricht oft einem früheren Stand, und in den kommenden Jahren können erhebliche Arbeiten erforderlich werden. Genau diese Ausgangslage kann für erfahrene Anleger interessant sein, sofern der Kaufpreis den Zustand angemessen berücksichtigt und sich das Gebäude für eine umfassende Sanierung eignet. Der QNG-Neubauspezialist Rocket House Immobilien aus Mönchengladbach erweitert sein Angebot deshalb um Bestandsobjekte, die gezielt auf ein zukunftsorientiertes energetisches Niveau gebracht werden. Nach Abschluss der Arbeiten soll ein Gebäude entstehen, das einen deutlich geringeren Energiebedarf aufweist und Mietern einen zeitgemäßen Wohnstandard bietet.

"Eine Immobilie der Energieeffizienzklasse F ist zunächst ein Gebäude mit hohem Energieverbrauch und erkennbarem Modernisierungsbedarf", sagt Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien. "Für Anleger kann darin eine Chance liegen, wenn der Preis diese Ausgangslage berücksichtigt und sich das Objekt technisch sinnvoll bis auf Klasse A oder A+ entwickeln lässt." Die Energieeffizienzklassen werden im Energieausweis anhand des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs bestimmt. Klasse F umfasst Wohngebäude mit einem Wert von mehr als 160 bis höchstens 200 Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Für Klasse A darf der Wert höchstens 50 Kilowattstunden erreichen, für A+ höchstens 30 Kilowattstunden. Zwischen beiden Ausgangslagen liegt daher ein erheblicher Unterschied, der sich im späteren Energieverbrauch bemerkbar machen kann.

Ob eine solche Verbesserung erreichbar ist, hängt vom einzelnen Gebäude ab. Ein Energieeffizienz-Experte muss untersuchen, wo Wärme verloren geht, in welchem Zustand die Heiztechnik ist und welche Arbeiten wirtschaftlich sinnvoll erscheinen. Bei geeigneten Objekten werden beispielsweise Dach und Fassade gedämmt, Fenster erneuert und die Wärmeversorgung auf eine effizientere Technik umgestellt. Die Maßnahmen müssen aufeinander abgestimmt sein, damit das Gebäude nach Abschluss der Sanierung den angestrebten energetischen Zustand tatsächlich erreicht. Rocket House verwendet für dieses Konzept den Begriff "Neubau im Bestand". Gemeint ist damit keine formale Gebäudekategorie. Der Ausdruck beschreibt ein älteres Wohngebäude, dessen energetisch und technisch wichtige Bestandteile umfassend erneuert werden. Die vorhandene Bausubstanz bleibt erhalten, während Energieverbrauch, Ausstattung und Wohnqualität auf ein Niveau gehoben werden, das sich einem modernen Neubau annähern kann.

Für Mieter zeigt sich der Nutzen vor allem bei den Nebenkosten. Eine Wohnung mit hohem Heizenergiebedarf kann selbst bei moderater Kaltmiete eine erhebliche Warmmiete verursachen. Sinkt der Verbrauch durch die Sanierung deutlich, reduziert sich der Anteil der Heizkosten am monatlichen Gesamtaufwand. Vermieter erhalten dadurch einen größeren Spielraum bei der Nettokaltmiete, sofern der neue Wohnstandard und der örtliche Mietmarkt das höhere Niveau rechtfertigen. "Mieter entscheiden sich anhand des Betrags, den sie jeden Monat für ihren Wohnraum aufbringen", erklärt Schmidt. "Wenn die Sanierung die Heizkosten deutlich senkt, kann die Nettokaltmiete steigen, während die Warmmiete weiterhin zum örtlichen Markt passt. Dieser Zusammenhang macht eine energetisch modernisierte Wohnung für beide Seiten interessant."

Eine höhere Kaltmiete ergibt sich allerdings nicht allein aus dem neuen Energieausweis. Die Sanierung muss den Wohnwert erkennbar verbessern. Neben dem energetischen Zustand zählen deshalb auch die technische Zuverlässigkeit und eine Ausstattung, die der Nachfrage am Standort entspricht. Die erwartete Miete muss anhand vergleichbarer Wohnungen hergeleitet werden. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten zudem die gesetzlichen Vorgaben für Modernisierung und Mieterhöhungen. Aus Sicht des Anlegers entsteht der wirtschaftliche Vorteil aus mehreren aufeinander bezogenen Schritten. Zunächst wird ein Gebäude erworben, dessen Preis den Sanierungsbedarf angemessen abbildet. Danach erhöhen die geplanten Arbeiten den energetischen und wohnwirtschaftlichen Wert. Wenn sich die modernisierte Wohnung zu einer höheren Kaltmiete vermieten lässt, verbessert sich der laufende Ertrag. Zugleich sinkt das Risiko, dass in wenigen Jahren erneut eine grundlegende energetische Erneuerung erforderlich wird.

Auch das Mietrecht kann die Wirtschaftlichkeit einer umfassenden Modernisierung unterstützen. Bei einem bestehenden Mietverhältnis darf der Vermieter nach § 559 BGB grundsätzlich acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Zusätzlich begrenzt das Gesetz den möglichen Anstieg aber innerhalb von sechs Jahren. Eine weitergehende Möglichkeit eröffnet die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. In diesem Fall findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Voraussetzung ist eine Sanierung, deren finanzieller Umfang erheblich ist und die die Wohnung qualitativ in wesentlichen Bereichen an einen Neubau heranführt. Bei geeigneten Objekten kann sich die neue Miete deshalb am Markt für hochwertige, neubauähnliche Wohnungen orientieren. Die energetische Verbesserung wirkt dabei doppelt: Sie erhöht den Wohnwert und reduziert die laufenden Energiekosten, sodass eine höhere Nettokaltmiete bei weiterhin marktgerechter Warmmiete möglich werden kann.

"Eine umfassende Sanierung verändert die wirtschaftliche Position eines Bestandsobjekts grundlegend", sagt Markus Schmidt. "Der Eigentümer schafft einen Wohnstandard, der sich einem Neubau annähert, und erhält dadurch größere Spielräume bei der Vermietung. Entscheidend ist, dass der bauliche Umfang die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und die angesetzte Miete am örtlichen Markt nachvollziehbar bleibt." Markus Schmidt spricht in diesem Zusammenhang von dem Ziel, nach der Sanierung für rund 30 Jahre Ruhe vor grundlegenden energetischen Eingriffen zu schaffen. Diese Aussage beschreibt einen langfristigen Planungshorizont. Laufende Wartung und gewöhnliche Instandhaltung bleiben erforderlich. Wenn jedoch Gebäudehülle, Fenster und Wärmeerzeugung umfassend erneuert wurden, verschiebt sich der nächste größere Sanierungsbedarf häufig weit in die Zukunft. "Ein Anleger soll nach dem Erwerb nicht schon nach wenigen Jahren wieder vor einer grundlegenden energetischen Entscheidung stehen", sagt Schmidt. "Unser Ziel ist ein Gebäude, dessen wesentliche Technik und energetische Qualität für einen langen Investitionszeitraum neu aufgestellt sind. Das verbessert die Kalkulierbarkeit und erleichtert später auch die Vermietung oder den Verkauf."

Auch die Finanzierung kann von diesem Konzept profitieren. Der Kaufpreis eines sanierungsbedürftigen Bestandsobjekts liegt häufig unter dem Preis eines hochwertigen Neubaus. Banken können zudem auf ein vorhandenes Gebäude zurückgreifen und dessen Lage anhand bestehender Marktdaten beurteilen. Entscheidend bleibt eine genaue Planung, aus der hervorgeht, welche Arbeiten durchgeführt werden, wie hoch die Kosten ausfallen und welche Miete nach der Sanierung realistisch erscheint. Für umfassende energetische Sanierungen stehen auch Förderkredite der KfW zur Verfügung. Das Programm "Wohngebäude - Kredit 261" fördert Eigentümer, die ein Wohngebäude zum Effizienzhaus sanieren oder ein bereits frisch saniertes Effizienzhaus erwerben. Je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe und zusätzlichen Voraussetzungen kann die Förderung bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit umfassen. Ein Tilgungszuschuss reduziert den Betrag, der aus dem Förderkredit zurückgezahlt werden muss.

Auch steuerlich kann der Erwerb eines sanierten oder noch zu sanierenden Bestandsobjekts interessant sein. Das Gebäude wird im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften abgeschrieben. Wie die Kosten der Sanierung steuerlich behandelt werden, hängt unter anderem vom Zeitpunkt, vom Umfang der Arbeiten und von ihrer Einordnung ab. Rocket House bereitet die immobilienbezogenen Zahlen auf, während der persönliche Steuerberater prüft, welche Aufwendungen sofort berücksichtigt werden können und welche über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben sind. "Die steuerliche Behandlung gehört zu einer vollständigen Investmentrechnung, sie darf die Auswahl des Gebäudes jedoch nicht bestimmen", betont Schmidt. "Zuerst müssen Einkaufspreis, Sanierungsaufwand und spätere Miete ein plausibles Verhältnis bilden. Danach lässt sich beurteilen, wie Förderung und Abschreibung das Ergebnis verbessern können."

Mit dem sanierten Bestand ergänzt Rocket House sein Kerngeschäft im KfW-40-QNG-Neubau. Beide Konzepte richten sich an Anleger, die Energieeffizienz und langfristige Vermietbarkeit bei ihrer Entscheidung berücksichtigen. QNG-Neubauten bieten einen staatlich definierten Nachhaltigkeitsstandard, eine umfangreiche Dokumentation und bei Erfüllung der Voraussetzungen besondere Abschreibungsmöglichkeiten. Umfassend sanierte Bestandsobjekte beginnen häufig mit einem geringeren Kaufpreis und eröffnen Wertsteigerungspotenzial, weil sich der Zustand des Gebäudes durch die Modernisierung gezielt verbessert. Welche Variante besser passt, hängt von der finanziellen Ausgangslage und den Zielen des Anlegers ab. Ein QNG-Neubau kann für Investoren mit hoher persönlicher Einkommensteuerlast besonders interessant sein, wenn degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden können.

Rocket House Immobilien positioniert sich damit als spezialisierter Ansprechpartner für Anleger, die zwischen dokumentiertem QNG-Neubau und umfassend modernisiertem Bestand wählen möchten. Markus Schmidt verbindet seine Erfahrung im Finanzvertrieb mit einer Objektprüfung, die den energetischen Zustand ebenso berücksichtigt wie die spätere Vermietung. Anleger erhalten dadurch eine Entscheidungsvorlage, die den Zustand beim Erwerb und das erreichbare Ergebnis nach der Sanierung klar voneinander trennt.