Steuerliche Immobilienbewertung: Gutachten können Nachfolgeentscheidungen belastbarer machen

Immobilienvermögen wird in der Nachfolgeplanung oft erst dann genauer betrachtet, wenn ein konkreter Übertragungsanlass bevorsteht. Das kann zu späten und teuren Überraschungen führen. Denn die steuerliche Bewertung einer Immobilie entscheidet darüber, welche Bemessungsgrundlage das Finanzamt ansetzt und welche Belastung aus einer Schenkung oder Erbschaft entstehen kann. Standardisierte Bewertungsverfahren erfassen dabei nicht immer, wie ein Objekt tatsächlich beschaffen ist, welche Erträge realistisch sind und welche Investitionen absehbar werden.

Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main, sieht darin ein wiederkehrendes Risiko für vermögende Eigentümer. "Die steuerliche Bewertung folgt klaren Regeln. Gerade deshalb ist es wichtig, die Besonderheiten des einzelnen Objekts sauber herauszuarbeiten. Eine Immobilie kann auf dem Papier wertstabil wirken, obwohl Zustand, Mietverträge oder bauliche Einschränkungen eine andere wirtschaftliche Bewertung nahelegen", sagt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Für die Praxis bedeutet das, dass Eigentümer Immobilien nicht erst im Erbfall betrachten sollten. Wer eine Übertragung plant, kann frühzeitig prüfen, wie sich der Wert zusammensetzt und ob ein qualifiziertes Gutachten sinnvoll ist. Das gilt besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, älteren Wohnimmobilien oder Grundstücken mit besonderen rechtlichen Bindungen. Dort können nachhaltige Mieten, Restnutzungsdauer, Modernisierungsbedarf oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten erheblichen Einfluss auf den Wert haben.

Ein unabhängiges Gutachten schafft eine fachliche Grundlage, auf der sich Beratung, Dokumentation und Abstimmung mit den Beteiligten geordnet aufbauen lassen. Es ersetzt keine steuerliche Beratung, kann diese aber mit belastbaren Immobilienwerten unterstützen. Gerade im Zusammenspiel mit Steuerberatern, Vermögensverwaltern und Rechtsanwälten wird dadurch erkennbar, welche Gestaltung sinnvoll ist und welche Annahmen einer späteren Prüfung standhalten müssen. "Viele Nachfolgekonzepte setzen voraus, dass die Immobilienwerte stimmen. Wenn diese Grundlage unsicher ist, wird auch die Planung unsicher", erklärt Dieter Eimermacher. "Ein Gutachten hilft, den Wert fachlich zu begründen. Es macht sichtbar, welche Faktoren das Ergebnis tragen und wo pauschale Annahmen zu kurz greifen."

Auch innerhalb von Familien kann eine neutrale Bewertung entlasten. Erben, Beschenkte und weitere Beteiligte vertreten häufig unterschiedliche Vorstellungen darüber, was ein Objekt wert ist. Ein nachvollziehbar begründetes Immobiliengutachten reduziert Streitpotenzial, weil es die Diskussion auf überprüfbare Faktoren stützt. Die Wertermittlung zeigt, wie Lage, baulicher Zustand, Ertrag und rechtliche Rahmenbedingungen zusammenwirken und weshalb daraus ein bestimmter Wert abgeleitet wird. Besonders wichtig wird diese Transparenz, wenn Immobilien über Jahre gehalten und später weiterentwickelt werden sollen. Energetische Anforderungen, steigende Baukosten und veränderte Finanzierungskonditionen wirken sich auf den wirtschaftlichen Nutzen eines Objekts aus. Eine Bewertung, die diese Faktoren einordnet, liefert nicht nur einen Wert zum Stichtag. Sie zeigt auch, welche Belastungen in der weiteren Vermögensplanung berücksichtigt werden sollten.

Die EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH ist auf professionelle Immobilienbewertungen mit System spezialisiert. Dieter Eimermacher verbindet dabei seine technische Ausbildung als Diplom-Ingenieur der Fachrichtung Architektur mit seiner wirtschaftlichen Qualifikation als Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH). Als HypZert-zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member der Royal Institution of Chartered Surveyors bringt er mehr als 25 Jahre Erfahrung in die Bewertung und Analyse von Immobilien ein.