Stiftungsimmobilien: Nachhaltigkeit muss in Bewertung und Beschlüsse übersetzt werden

Viele Stiftungen und kirchliche Einrichtungen besitzen Immobilien, die über Jahrzehnte gewachsen sind. Manche Objekte stammen aus Zustiftungen oder Erbfällen, andere wurden erworben, um stabile Mieten zu erzielen oder den eigenen Zweck räumlich zu unterstützen. Diese Bestände können wertvoll sein, sie können aber auch Kapital binden und Entscheidungen erschweren, wenn ihr Zustand, ihr Ertrag oder ihre künftige Nutzung nicht ausreichend geprüft werden.

Nachhaltigkeit verschärft diese Aufgabe. Ein Gebäude wird nicht allein dadurch zukunftsfähig, dass es im Bestand gehalten wird. Entscheidend ist, wie es technisch erhalten wird, welche Investitionen notwendig werden und ob es auch unter veränderten Anforderungen vermietbar bleibt. Energetische Sanierungen, neue Heiztechnik, Vorgaben zur Gebäudehülle und steigende Betriebskosten verändern die wirtschaftliche Betrachtung. Für Stiftungen ist das besonders relevant, weil Immobilien den Stiftungszweck dauerhaft unterstützen sollen und größere Investitionen die verfügbare Liquidität beeinflussen können.

"Stiftungen brauchen eine Immobilienbewertung, die den Bestand nicht isoliert betrachtet. Ein Objekt muss in seiner Funktion für den Stiftungszweck verstanden werden. Dazu gehört auch die Frage, welche Investitionen notwendig sind, damit die Immobilie langfristig tragfähig bleibt", sagt Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main. Eine systematische Bewertung hilft, diese Fragen in eine Form zu bringen, die Gremien nutzen können. Sie zeigt, welche Objekte stabile Erträge liefern, welche Gebäude größere Maßnahmen erfordern und bei welchen Immobilien eine andere Nutzung oder ein Verkauf geprüft werden sollte. Damit wird die Bewertung zu einer Grundlage für Beschlüsse, die gegenüber Stiftungsaufsicht, Kuratorium, Spendern oder Öffentlichkeit nachvollziehbar bleiben.

Gerade ehrenamtlich besetzte Gremien stehen häufig vor komplexen Immobilienfragen. Sie müssen über Sanierungen, Vermietung, Verkäufe oder neue Investitionen entscheiden, obwohl ihnen nicht immer eigene Fachressourcen zur Verfügung stehen. Ein unabhängiges Gutachten kann diese Arbeit erleichtern, weil es die wertbestimmenden Faktoren verständlich darstellt und die wirtschaftlichen Folgen verschiedener Annahmen offenlegt. Nach Einschätzung von Dieter Eimermacher wird der energetische Zustand eines Gebäudes künftig stärker über dessen Marktwert entscheiden. Ein Objekt mit hohem Sanierungsbedarf kann kurzfristig noch Erträge liefern, langfristig aber an Attraktivität verlieren. Mieter achten stärker auf Nebenkosten und Ausstattung. Banken prüfen genauer, wie zukunftsfähig ein Objekt ist. Käufer kalkulieren absehbare Investitionen ein. Für Stiftungen entsteht dadurch die Pflicht, den Bestand nicht nur zu verwalten, sondern aktiv zu prüfen.

"Nachhaltigkeit wird für Stiftungen erst dann handhabbar, wenn sie in konkrete Zahlen übersetzt wird. Ein Gremium muss wissen, welche Maßnahme welchen Aufwand auslöst und welche Wirkung sie auf Vermietbarkeit, Ertrag und Wert haben kann", erklärt Dieter Eimermacher. "Ohne diese Übersetzung bleibt Nachhaltigkeit ein Zielbegriff. Mit einer belastbaren Bewertung wird sie Teil der Vermögenssteuerung." Die Bewertung von Stiftungsimmobilien verlangt deshalb technisches und wirtschaftliches Verständnis. Der bauliche Zustand muss geprüft, der Marktbezug hergestellt und der Investitionsbedarf realistisch eingeordnet werden. Hinzu kommt die besondere Verantwortung gemeinnütziger Organisationen. Sie müssen mit ihrem Vermögen so umgehen, dass der Stiftungszweck gesichert bleibt und Entscheidungen fachlich begründet werden können.

Die EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH berät Stiftungen, kirchliche Einrichtungen und Family Offices auf dem Gebiet der Immobilienbewertung und Immobilienportfolioanalyse. Dieter Eimermacher ist Autor des Buches "Erfolgreiches Immobilien-Portfoliomanagement" und hat mit "Klimaschutz und Nachhaltigkeit - so werden unsere Immobilien grün" ein weiteres Buch zur nachhaltigen Entwicklung von Immobilien veröffentlicht.