Immobilieninvestments: Warum sanierter Bestand für Anleger wieder interessanter wird

Der Immobilienmarkt verlangt Anlegern heute eine genauere Prüfung ab als während der langen Niedrigzinsphase. Banken bewerten Finanzierungen vorsichtiger, Käufer kalkulieren enger, und die laufenden Kosten eines Gebäudes beeinflussen seine Vermietbarkeit stärker. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, muss deshalb nachvollziehen können, ob die angesetzte Miete realistisch ist und wie sich der energetische Zustand auf die langfristige Rechnung auswirkt. Für Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien aus Mönchengladbach, verändert diese Entwicklung vor allem die Auswahl geeigneter Objekte. "Der Markt trennt inzwischen deutlicher zwischen gut begründeten Investments und Immobilien, deren Rechnung sehr günstige Annahmen voraussetzt", sagt Schmidt. "Anleger müssen genauer prüfen, ob eine Immobilie zur Finanzierung und zur persönlichen Steuerlast passt und welche Miete sich am jeweiligen Standort dauerhaft erzielen lässt."

Rocket House Immobilien begleitet private Anleger und professionelle Investoren bei steueroptimierten Immobilieninvestments und hat sich in den vergangenen Jahren vor allem als Experte für energieeffiziente Neubauten nach KfW-40-QNG-Standard positioniert. QNG steht für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Der Standard bezieht neben dem Energieverbrauch weitere Eigenschaften eines Neubaus ein. Die Bauausführung wird dokumentiert, ebenso werden die verwendeten Materialien und Anforderungen an die spätere Nutzung berücksichtigt. In Verbindung mit dem Effizienzhaus-40-Standard entstehen Objekte mit niedrigem Energiebedarf. Für Vermieter ist dies relevant, weil geringere Nebenkosten die Warmmiete besser kalkulierbar machen und damit die Vermietung unterstützen können.

Der wirtschaftliche Reiz entsteht aus der Veränderung des Objekts

Solche Neubauinvestments bleiben für Anleger mit hoher persönlicher Einkommensteuerlast interessant. Unter bestimmten Voraussetzungen können die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich mindern. Damit kann Liquidität erhalten bleiben, die beispielsweise für die Finanzierung oder den weiteren Vermögensaufbau eingesetzt wird. Voraussetzung ist eine Immobilie, deren wirtschaftliche Rechnung bereits ohne steuerliche Zusatzeffekte plausibel ist. Rocket House überträgt diesen Grundgedanken inzwischen auf einen zweiten Bereich: ältere Bestandsgebäude, bei denen ein erheblicher Sanierungsbedarf bereits im Kaufpreis berücksichtigt ist. Gerade energetisch schwache Objekte können für diesen Ansatz interessant sein, wenn die Bausubstanz eine umfassende Modernisierung zulässt. Aus einem Gebäude mit hohem Energieverbrauch kann nach der Sanierung eine Immobilie entstehen, deren energetischer Zustand und Wohnqualität sich deutlich von der Ausgangssituation unterscheiden.

Markus Schmidt spricht in diesem Zusammenhang von "Neubau im Bestand". Der Begriff beschreibt keine eigene baurechtliche Gebäudekategorie. Gemeint ist eine Sanierung, bei der wesentliche energetische und technische Bestandteile des Gebäudes erneuert werden und der Wohnwert entsprechend steigt. "Der Anleger kauft bewusst einen Zustand ein, der verbessert werden kann", erläutert Schmidt. "Der wirtschaftliche Vorteil entsteht dann aus dem Unterschied zwischen dem Objekt beim Erwerb und dem Gebäude nach der Sanierung."

Gerade bei energetisch schwachen Gebäuden kann diese Differenz erheblich sein. Wenn die Gebäudehülle verbessert und die Wärmeversorgung modernisiert wird, sinkt der Energiebedarf. Für Mieter wirkt sich das über die Nebenkosten aus. Eine niedrigere Belastung für Heizung schafft innerhalb einer marktgerechten Warmmiete zusätzlichen Raum für die Nettokaltmiete. Sanierter Bestand verlangt deshalb eine andere Kalkulation als der bloße Erwerb einer älteren Wohnung. Entscheidend ist, welchen Wohnwert die Immobilie nach Abschluss der Arbeiten erreicht und welche Miete sich daraus am jeweiligen Standort ableiten lässt.

"Sanierter Bestand beginnt für uns bei einer echten Verbesserung des Gebäudes", sagt Schmidt. "Eine neue Optik allein verändert die wirtschaftliche Qualität eines Investments kaum. Interessant wird die Immobilie, wenn der Energiebedarf sinkt und der neue Wohnstandard eine höhere Kaltmiete am Markt nachvollziehbar macht." Energetische Arbeiten können dabei mit weiteren Modernisierungen verbunden werden. Ein erneuertes Bad oder eine zeitgemäße technische Ausstattung beeinflussen die Wahrnehmung der Wohnung durch potenzielle Mieter. Maßgeblich bleibt, dass der Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zum erreichbaren Mietniveau steht.

Einen wesentlichen Teil der Rechnung bilden die Nebenkosten. Sinkt der Energiebedarf nach einer umfassenden Sanierung deutlich, reduziert sich für den Mieter der Abstand zwischen Nettokalt- und Warmmiete. Dadurch kann der Vermieter eine höhere Nettokaltmiete ansetzen, sofern der örtliche Markt und der neue Wohnstandard dies rechtfertigen. Für den Anleger ist entscheidend, dass der zusätzliche Mietertrag den Finanzierungsaufwand für die Modernisierung übersteigt. Dann verbessert die Sanierung den laufenden Ertrag des Objekts und schafft zugleich einen energetischen Zustand, der über viele Jahre Bestand haben kann.

Auch steuerlich kann der Bestand interessant sein

Bei älteren Gebäuden kommt neben der gewöhnlichen Gebäude-AfA eine weitere steuerliche Möglichkeit in Betracht. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Abschreibung nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer, wenn diese sachverständig nachgewiesen werden kann. Ist die nachgewiesene Restnutzungsdauer beispielsweise deutlich kürzer als die gesetzlich typisierte Dauer, erhöht sich entsprechend der jährliche Abschreibungssatz. Für Investoren kann dies die steuerliche Rechnung eines älteren Bestandsobjekts erheblich verändern. Der Zeitpunkt der Begutachtung verdient besondere Aufmerksamkeit, wenn nach dem Erwerb eine umfassende Sanierung vorgesehen ist. Ein Gutachter beurteilt den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zum maßgeblichen Stichtag. Umfangreiche Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern, weil wesentliche Bestandteile des Gebäudes erneuert werden. Wird die Restnutzungsdauer erst nach Abschluss solcher Arbeiten ermittelt, bildet das Gutachten bereits den verbesserten Zustand ab.

Daraus kann sich bei geeigneten Objekten eine interessante zeitliche Verbindung ergeben: Der unsanierte Zustand wird zunächst sachverständig beurteilt, anschließend wird die Immobilie energetisch modernisiert. Wie die AfA nach den Arbeiten weiterzuführen ist und wie Sanierungskosten steuerlich zu behandeln sind, hängt vom konkreten Fall ab. Gerade bei nachträglichen Herstellungskosten sind die steuerlichen Regeln zur weiteren Abschreibung zu beachten. Rocket House bezieht diesen Punkt deshalb früh in die Planung ein und stimmt die steuerliche Beurteilung mit dem Berater des Investors ab. "Eine mögliche kürzere Restnutzungsdauer ist für Bestandsinvestoren ein wichtiger Prüfpunkt", sagt Schmidt. "Sie muss fachlich nachgewiesen werden, und eine geplante Sanierung muss von Anfang an mitgedacht werden. Wer erst nach einer umfassenden Modernisierung über dieses Thema spricht, beurteilt steuerlich ein Gebäude in einem bereits deutlich verbesserten Zustand."

Diese Möglichkeit unterscheidet sich von den Abschreibungsregeln für den QNG-Neubau. Dort können bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen die degressive AfA und § 7b EStG eingesetzt werden. Beim älteren Bestand kann eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer die jährliche AfA erhöhen. In beiden Fällen prüft der persönliche Steuerberater, welche Regelung beim jeweiligen Anleger tatsächlich angewendet werden kann.

KfW-Förderung kann die Sanierung ergänzen

Auch für die energetische Sanierung bestehender Wohngebäude stehen Förderkredite zur Verfügung. Das KfW-Programm 261 unterstützt die Sanierung zum Effizienzhaus mit einem Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Je besser der nach der Sanierung erreichte Effizienzhausstandard ausfällt, desto höher kann der Tilgungszuschuss sein. Damit lässt sich ein Teil des Modernisierungsaufwands in eine geförderte Finanzierung einbinden. Besonders interessant sind energetisch sehr schwache Gebäude, die nach den KfW-Kriterien als "Worst Performing Building" gelten. Bei Wohngebäuden kann insbesondere die Energieeffizienzklasse H beziehungsweise ein entsprechend hoher Endenergiebedarf diese Einstufung begründen. Wird ein solches Gebäude auf eine förderfähige Effizienzhaus-Stufe saniert, erhöht sich der Tilgungszuschuss derzeit um zehn Prozentpunkte.

Damit kann bei geeigneten Immobilien ein Kombinationsvorteil entstehen: Ein energetisch schwaches Gebäude wird zu einem Preis erworben, der seinen Modernisierungsbedarf berücksichtigt. Eine fachlich nachgewiesene kurze tatsächliche Nutzungsdauer kann die steuerliche Abschreibung beeinflussen. Die energetische Sanierung wiederum kann über das KfW-Programm gefördert werden und verbessert anschließend die Position des Gebäudes am Mietmarkt. Jeder dieser Schritte unterliegt eigenen Voraussetzungen und muss getrennt geprüft werden.

Für Banken kann ein solcher Ansatz nachvollziehbar sein, wenn der Ausgangszustand und die geplante Sanierung sauber dokumentiert werden. Das bestehende Gebäude lässt sich anhand seiner Lage bewerten. Gleichzeitig kann ein fachlich ausgearbeitetes Sanierungskonzept zeigen, welchen Zustand die Immobilie nach Abschluss der Arbeiten erreichen soll. Gegenüber einem Neubau kann auch die zeitliche Struktur der Investition günstig sein. Beim Neubau vergehen zwischen Finanzierung und erster Vermietung häufig Monate, in denen bereits Zinsen anfallen, aber noch keine Miete eingeht. Bei einem bestehenden Gebäude kann dieser Zeitraum deutlich kürzer ausfallen. Je nach Umfang und Organisation der Arbeiten können einzelne Wohnungen weiter vermietet bleiben, während beispielsweise Dach oder Fassade energetisch saniert werden. Dadurch fließen teilweise bereits während der Modernisierung Mieteinnahmen, was die Finanzierung in dieser Phase entlasten kann. "Eine gute Investmentrechnung muss auch für die finanzierende Bank verständlich sein", sagt Schmidt. "Der Kaufpreis muss zum Ausgangszustand passen, und aus den Sanierungsmaßnahmen muss sich nachvollziehbar ergeben, welche Verbesserung des Gebäudes erreicht wird. Dann lässt sich auch die spätere Miete wesentlich fundierter begründen."

EU-Gebäuderichtlinie erhöht die Bedeutung des energetisch schwachen Bestands

Für den sanierten Bestand spricht außerdem die langfristige Richtung der europäischen Gebäudepolitik. Die 2024 verabschiedete EU-Gebäuderichtlinie schreibt privaten Wohngebäuden keine individuelle Mindest-Energieeffizienzklasse vor. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten jedoch dazu, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestands gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 Prozent zu reduzieren. Bis 2035 soll die Verringerung 20 bis 22 Prozent erreichen. Die Richtlinie richtet die Sanierungsanstrengungen ausdrücklich auf energetisch schwache Gebäude. Mindestens 55 Prozent der vorgesehenen Verbrauchsminderung sollen durch die Sanierung der 43 Prozent energetisch schwächsten Wohngebäude erreicht werden. Für Anleger ist das relevant, weil gerade solche Objekte heute häufig mit einem Preisabschlag gehandelt werden und durch eine umfassende energetische Modernisierung wirtschaftlich neu positioniert werden können.

Der Ansatz passt zu einer Entwicklung, die im Wohnungsmarkt ohnehin an Bedeutung gewinnt. Deutschland verfügt über einen großen Gebäudebestand, der in den kommenden Jahren energetisch verbessert werden muss. Gleichzeitig bleibt der Neubau teuer, und viele Städte benötigen bezahlbaren, modernen Wohnraum in bestehenden Lagen. Genau hier setzt das Konzept eines "Neubaus im Bestand" an: Vorhandene Gebäude werden weiter genutzt, durch eine umfassende Sanierung technisch neu aufgestellt und energetisch auf ein Niveau gebracht, das sich deutlich vom ursprünglichen Zustand unterscheidet. Gerade in gewachsenen Stadtquartieren kann so moderner Wohnraum entstehen, ohne dass zunächst neues Bauland erschlossen und ein vollständiger Neubau errichtet werden muss. Sanierte Bestandsobjekte können hier einen Beitrag leisten, wenn vorhandene Gebäude weiter genutzt und zugleich auf ein zeitgemäßes Wohnniveau gebracht werden. Für Anleger kann daraus ein Investment entstehen, das vorhandene Bausubstanz wirtschaftlich weiterentwickelt und zugleich von der Nachfrage nach modernem Wohnraum in bestehenden Lagen profitiert.

Für Investoren verändert diese Entwicklung die Bewertung des Bestands. Ein hoher Energieverbrauch ist zunächst ein Nachteil, kann beim Erwerb aber einen entsprechenden Preisabschlag begründen. Wenn die Immobilie technisch für eine umfassende Sanierung geeignet ist, lässt sich genau dieser Nachteil zum Ausgangspunkt einer Wertverbesserung machen. Der Anleger sollte deshalb bereits beim Ankauf prüfen, welche Arbeiten notwendig sind und welchen energetischen Zustand das Gebäude danach erreichen kann. Ebenso wichtig ist die Frage, ob sich die Investitionen durch eine höhere Vermietbarkeit und eine bessere Kaltmiete wirtschaftlich rechtfertigen lassen.

Neubau und sanierter Bestand sprechen unterschiedliche Ausgangslagen an

Für Investoren erweitert sich damit das Spektrum zwischen hochwertigem Neubau und älterem Bestand. QNG-/KfW-40-Neubau bleibt für Anleger attraktiv, die einen dokumentierten energetischen Standard erwerben und bei entsprechender persönlicher Steuerlast die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten des Neubaus prüfen möchten. Sanierter Bestand setzt an einer anderen Stelle an. Hier entsteht ein Teil des wirtschaftlichen Potenzials dadurch, dass der Investor eine energetisch schwächere Immobilie erwirbt und deren Qualität gezielt verbessert. Der Kaufpreis kann unter dem Niveau eines hochwertigen Neubaus liegen. Gleichzeitig können Fördermittel die Sanierung unterstützen, während eine mögliche kürzere tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich geprüft wird. Nach Abschluss der Arbeiten kann eine bessere Energieeffizienz die Nebenkosten reduzieren und damit die Vermietung zu einer höheren Nettokaltmiete erleichtern.

Diese Rechnung funktioniert nur bei geeigneten Objekten. Ein niedriger Kaufpreis allein genügt nicht. Der technische Zustand muss realistisch bewertet werden, und die Kosten der Modernisierung müssen bereits beim Erwerb bekannt sein. Ebenso braucht die geplante Miete eine belastbare Grundlage im örtlichen Markt. Rocket House erweitert mit dem sanierten Bestand seinen bisherigen Schwerpunkt im QNG-/KfW-40-Neubau. Das Unternehmen begleitet Anleger damit bei zwei unterschiedlichen Formen energieeffizienter Immobilieninvestments. Bei Neubauprojekten ist der energetische Standard bereits beim Kauf definiert. Beim Bestand entsteht die Verbesserung erst durch die geplante Sanierung.