Marktwert und Beleihungswert: Warum Banken Immobilien anders betrachten als Käufer

Bei Immobilientransaktionen wird häufig über den Kaufpreis gesprochen, während die finanzierende Bank auf andere Fragen schaut. Sie muss beurteilen, wie tragfähig der Wert einer Immobilie über einen längeren Zeitraum ist und wie gut sich das Objekt als Sicherheit eignet. Der Marktwert beschreibt den Preis, der am Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbar erscheint. Der Beleihungswert wird vorsichtiger ermittelt, weil er die langfristige Sicherheit der Finanzierung berücksichtigen soll. Diese Unterscheidung gewinnt in einem Marktumfeld an Bedeutung, in dem Finanzierungskosten, Baukosten und Mieterwartungen stärker schwanken. Ein Kaufpreis kann aus Sicht von Käufer und Verkäufer plausibel wirken, ohne dass die Bank ihn vollständig als Sicherheit anerkennt. Daraus entstehen Finanzierungslücken, Nachverhandlungen oder zusätzliche Anforderungen an Eigenkapital. Wer diese Differenz erst spät erkennt, verliert Zeit und steht im schlimmsten Fall vor einer Transaktion, die wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist.

Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main, empfiehlt Eigentümern und Käufern, Bewertungsfragen frühzeitig in die Finanzierungsvorbereitung einzubeziehen. "Der Marktwert beantwortet eine andere Frage als der Beleihungswert. In der Praxis wird das häufig vermischt. Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder refinanzieren will, sollte rechtzeitig prüfen, welche wertbestimmenden Faktoren eine Bank voraussichtlich kritisch sieht", sagt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Eine professionelle Bewertung kann den Finanzierungsprozess entlasten, weil sie die Objektmerkmale nachvollziehbar darstellt. Dazu gehört, wie die Immobilie genutzt wird, wie stabil die Erträge sind, welche rechtlichen Bindungen bestehen und welche Investitionen absehbar werden. Auch der bauliche Zustand spielt eine wichtige Rolle. Wenn die technische Gebäudeausrüstung veraltet ist oder größere Modernisierungen notwendig werden, kann sich dies auf die Einschätzung der Bank auswirken. Für Eigentümer ist diese Transparenz besonders wichtig, wenn bestehende Finanzierungen verlängert oder Sicherheiten neu bewertet werden. In solchen Situationen reicht es oft nicht aus, sich auf frühere Wertannahmen zu stützen. Mietverträge können auslaufen, Betriebskosten können steigen, und energetische Anforderungen können zusätzliche Investitionen auslösen. Eine aktuelle Bewertung zeigt, ob der bisherige Wertansatz noch trägt und welche Faktoren die Finanzierung beeinflussen.

"Eine Immobilienbewertung sollte nicht erst dann beauftragt werden, wenn die Bank zusätzliche Unterlagen verlangt", erklärt Dieter Eimermacher. "Sie kann bereits vorher zeigen, ob ein Objekt aus Finanzierungssicht stabil wirkt oder ob Annahmen überprüft werden müssen. Das verbessert die Gesprächsgrundlage und reduziert das Risiko, dass ein Finanzierungsvorhaben an offenen Bewertungsfragen scheitert." Auch für Verkäufer kann eine solche Vorbereitung sinnvoll sein. Wenn ein Objekt mit realistischen Wertannahmen in den Markt geht, sinkt die Wahrscheinlichkeit späterer Preisabschläge. Käufer und Finanzierungspartner erhalten eine nachvollziehbare Grundlage, auf der sie ihre eigenen Prüfungen aufbauen können. Damit wird die Immobilienbewertung zu einem Instrument, das den Transaktionsprozess ordnet und die Verhandlungsführung versachlicht.

Die EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH verbindet bei solchen Fragestellungen technische Objektprüfung und finanzwirtschaftliche Bewertung. Dieter Eimermacher ist Diplom-Ingenieur der Fachrichtung Architektur, Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), HypZert-zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member der Royal Institution of Chartered Surveyors. Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung in der Immobilienbewertung und Immobilienportfolioanalyse unterstützt er Eigentümer, Finanzierer und Investoren dabei, Immobilienwerte belastbar einzuordnen.