Erbbaurecht in der Immobilienbewertung: Wenn der Vertrag den Wert mitbestimmt

Erbbaurechte gehören seit Jahrzehnten zum deutschen Immobilienmarkt. Kommunen, Kirchen und Stiftungen nutzen sie, wenn Grundstücke dauerhaft im eigenen Vermögen bleiben sollen, während Dritte darauf bauen oder vorhandene Gebäude nutzen. Auch private Grundstückseigentümer haben entsprechende Verträge abgeschlossen. Rechtlich entstehen dadurch andere Verhältnisse als beim klassischen Grundstückskauf: Der Boden verbleibt beim Grundstückseigentümer, während das Erbbaurecht dem Berechtigten eine langfristige Nutzung ermöglicht und als grundstücksgleiches Recht selbst veräußert oder belastet werden kann.

Für die Wertermittlung folgt daraus, dass ein Gutachter das Gebäude nicht losgelöst vom Vertrag betrachten kann. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts beeinflusst beispielsweise, wie lange der Berechtigte die Immobilie noch auf der bisherigen Grundlage nutzen kann. Bei einem Vertrag mit mehreren Jahrzehnten Restlaufzeit stellt sich diese Frage anders als bei einem Recht, dessen Ende bereits absehbar ist. Eine kürzere Restlaufzeit kann den Kreis möglicher Käufer einschränken und die Finanzierung erschweren, weil Kreditgeber berücksichtigen, wie lange ihre Sicherheit wirtschaftlich genutzt werden kann.

Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main, sieht deshalb im Vertrag einen wesentlichen Teil jeder Bewertung. "Bei einem Erbbaurecht reicht die Besichtigung des Gebäudes für eine fundierte Wertermittlung nicht aus. Der Sachverständige muss verstehen, wie lange das Recht besteht, wie sich der Erbbauzins verändert und welche Vereinbarungen für besondere Situationen getroffen wurden. Diese Punkte können den wirtschaftlichen Wert erheblich beeinflussen", sagt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Erbbauzins. Ältere Verträge wurden teilweise unter Marktbedingungen abgeschlossen, die mit den heutigen Grundstückswerten nur noch wenig gemeinsam haben. Anpassungsklauseln bestimmen, ob und in welchem Umfang sich der Erbbauzins während der Vertragsdauer verändert. Für den Grundstückseigentümer entscheidet diese Regelung über die Einnahmen aus dem überlassenen Boden. Auf Seiten des Erbbauberechtigten wirkt derselbe Erbbauzins als laufende Belastung und beeinflusst damit die wirtschaftliche Attraktivität des Rechts. Eine Bewertung muss deshalb beide Seiten des Vertrags in ihrem jeweiligen Zusammenhang erfassen.

Auch die Regelungen für das Ende oder eine vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts verdienen eine genaue Prüfung. Verträge können Bestimmungen über eine Verlängerung enthalten, und sie regeln regelmäßig, welche Entschädigung bei Ablauf des Rechts für das Gebäude vorgesehen ist. Davon zu unterscheiden sind Heimfallregelungen, die unter bestimmten vertraglich festgelegten Voraussetzungen bereits während der Laufzeit wirksam werden können. Solche Klauseln erscheinen bei Vertragsschluss mitunter weit entfernt. Je näher das Ende eines Erbbaurechts rückt, desto stärker beeinflussen sie jedoch Kaufentscheidungen und Finanzierungsgespräche.

Für Stiftungen und kirchliche Einrichtungen kommt eine weitere Perspektive hinzu. Erbbaurechte erlauben ihnen, Grundstücke langfristig im eigenen Vermögen zu halten und zugleich Einnahmen zu erzielen. Bei historisch gewachsenen Beständen können Verträge allerdings über Jahrzehnte unverändert geblieben sein. Dann empfiehlt sich eine Prüfung, ob die vereinbarten Konditionen noch zur wirtschaftlichen Situation des Grundstücks passen und welche Entscheidungen sich vor Ablauf der jeweiligen Rechte vorbereiten lassen.

"Ein älterer Erbbaurechtsvertrag ist nicht allein deshalb ungünstig, weil sich der Grundstücksmarkt seit seinem Abschluss verändert hat", erklärt Dieter Eimermacher. "Man muss den einzelnen Vertrag und seine wirtschaftlichen Folgen betrachten. Bei manchen Grundstücken funktionieren die bestehenden Vereinbarungen weiterhin gut. Bei anderen wird deutlich, dass eine anstehende Verlängerung oder eine neue Vereinbarung sorgfältig vorbereitet werden sollte."

Diese Prüfung spielt auch bei Immobilientransaktionen eine wichtige Rolle. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, übernimmt die vertragliche Stellung mit den dort vereinbarten Rechten und Verpflichtungen. Der Kaufpreis lässt sich daher erst sinnvoll beurteilen, wenn bekannt ist, welche Zahlungen künftig anfallen und wie lange das Recht noch besteht. Bei der Finanzierung wird die Bank ihrerseits untersuchen, ob die Restlaufzeit und die Vertragsbedingungen zum gewünschten Kredit passen.

Eine sachverständige Bewertung schafft für solche Entscheidungen eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage. Sie verbindet den Wert des bebauten Grundstücks mit den Besonderheiten des Erbbaurechts und erklärt, welche Vertragsregelungen das Ergebnis beeinflussen. Gerade bei länger bestehenden Verträgen lässt sich dadurch vermeiden, dass Grundstückswert und Vertragswert gedanklich vermischt werden und daraus falsche Erwartungen an Kaufpreis, Ertrag oder Finanzierung entstehen.

Die EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH bewertet bebaute und unbebaute Grundstücke für Banken und Versicherungen, Stiftungen und kirchliche Einrichtungen sowie institutionelle Anleger und anspruchsvolle Privatkunden. Dieter Eimermacher ist Diplom-Ingenieur der Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH). Die Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main hat ihn als Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt. Darüber hinaus ist er HypZert-zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member der Royal Institution of Chartered Surveyors.