Das Elternhaus steht leer. Der Frost kommt trotzdem.

Bergisch Gladbach, Oktober 2026. Die Eltern leben nicht mehr, die Kinder wohnen in Köln, Düsseldorf oder noch weiter weg. Das Elternhaus steht leer, die Heizung läuft auf Sparflamme oder gar nicht, und im Frühjahr soll in Ruhe entschieden werden, wie es weitergeht. Dazwischen liegt allerdings ein Winter.

"Ein leerstehendes Haus hat es im Winter deutlich schwerer als ein bewohntes", sagt René Schulte, geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Gebäudeschäden (VfB e. V.) bei RS Echtwert in Bergisch Gladbach. Nach einem Erbfall, einer Trennung oder einem Umzug bleiben Häuser oft monatelang unbewohnt. "Niemand räumt das Elternhaus gern im November aus. Das Gebäude nimmt darauf nur keine Rücksicht."

Besonders kritisch wird es bei Frost. Wasser in Leitungen frostgefährdeter Bereiche kann gefrieren, etwa in unbeheizten Räumen, an Außenwänden, im Keller oder im Außenbereich. Dadurch können Rohre und Armaturen reißen. Tückisch ist der Zeitpunkt: Ein Frostschaden zeigt sich oft erst, wenn es wieder taut. Im leeren Haus läuft das Wasser dann unter Umständen tagelang in Estrich und Wände, bevor es jemand bemerkt.

Kühlt ein Haus stark aus, kann sich bei hoher Luftfeuchtigkeit Kondenswasser an kalten Wandoberflächen und Wärmebrücken niederschlagen. Werden solche Bereiche nicht kontrolliert, kann unter ungünstigen Bedingungen auch ohne Leck Schimmel entstehen, etwa in Ecken oder hinter Schränken.

Hinzu kommt die Wohngebäudeversicherung. Viele Verträge enthalten für nicht genutzte Gebäude besondere Obliegenheiten. Häufig müssen solche Gebäude regelmäßig kontrolliert und in der kalten Jahreszeit ausreichend beheizt werden. Alternativ kann es erforderlich sein, wasserführende Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Maßgeblich sind die konkreten Versicherungsbedingungen. "Ein Blick in die eigene Police kostet zehn Minuten", sagt Schulte. "Ein Streit mit der Versicherung nach einem Wasserschaden kostet deutlich mehr."

"Ein Haus, das im Oktober in ordentlichem Zustand war, kann im März ein Fall für Trocknungsgeräte sein", sagt Schulte. Bei einem späteren Verkauf fragen Kaufinteressenten nach einem Wasserschaden genau nach Ursache, Umfang, Sanierung und möglicher Restfeuchte. Eine nachvollziehbare Dokumentation der Maßnahmen ist dann viel wert.

Schulte rät Eigentümern deshalb, vor dem ersten Frost zu klären, wie das Haus über den Winter betreut wird. Bleibt es beheizt, sollten alle Räume ausreichend und möglichst gleichmäßig temperiert werden. Auf die Frostschutzstellung einzelner Heizkörper allein sollte man sich nicht verlassen. Wird die Wasserversorgung stillgelegt, sollten die wasserführenden Leitungen fachgerecht abgesperrt und entleert werden, idealerweise durch einen Installateur. Außerdem sollte jemand regelmäßig nach dem Rechten sehen und auf mögliche Feuchtigkeitsschäden achten. Ein netter Nachbar mit Schlüssel ist dabei Gold wert.

Besonders in Erbengemeinschaften bleibt die Frage nach der Betreuung des Hauses gern offen. "Die Entscheidung, ob und wann verkauft wird, darf dauern", sagt Schulte. "Die Frage, wer sich im Winter um das Haus kümmert, nicht."

Wer ein geerbtes Haus ohnehin verkaufen möchte, kann die ruhigeren Wintermonate für die nächsten Schritte nutzen. Eine fachliche Bewertung schafft eine belastbare Grundlage, etwa wenn mehrere Erben beteiligt sind. Die Immobilienbewertung in Bergisch Gladbach übernimmt RS Echtwert, einen anschließenden Immobilienverkauf begleitet RS Immobilieninvest.

Das Elternhaus muss im November nicht ausgeräumt werden. Es braucht nur jemanden, der nach ihm sieht.