Vermietetes Haus verkaufen in Frankfurt: Was Eigentümer über Mieterschutz, Verkaufspreis und Käufer wissen sollten

Vermietetes Haus verkaufen in Frankfurt: Welche Besonderheiten Eigentümer beachten sollten

Ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist für viele Eigentümer eine weitreichende Entscheidung. Anders als bei einer leer stehenden Immobilie müssen beim Verkauf bestehende Mietverhältnisse, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die Interessen der Bewohner berücksichtigt werden.

Gerade in Frankfurt am Main können sich dabei unterschiedliche Ausgangssituationen ergeben.

Ein langfristig vermietetes Einfamilienhaus in Eschersheim spricht möglicherweise andere Käufergruppen an als ein Zweifamilienhaus im Dornbusch oder ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus in Bornheim.

Auch die Höhe der bestehenden Mieteinnahmen, der bauliche Zustand und die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen den Marktwert.

Eine wichtige gesetzliche Grundlage bildet § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach gilt bei vermietetem Wohnraum grundsätzlich der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Der bestehende Mietvertrag wird durch den Verkauf nicht automatisch beendet. Vielmehr tritt der Erwerber mit dem maßgeblichen Eigentumsübergang in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein.

Für Eigentümer bedeutet dies: Ein Verkauf ist grundsätzlich auch während eines laufenden Mietverhältnisses möglich. Die Vermietung muss jedoch bei der Bewertung, Vermarktung und Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

Dornbusch Immobilien erläutert die wichtigsten Fragen zum Verkauf vermieteter Häuser in Frankfurt.

1. Darf man ein vermietetes Haus überhaupt verkaufen?

Grundsätzlich kann ein Eigentümer sein vermietetes Haus verkaufen, ohne zuvor das Mietverhältnis beenden zu müssen.

Ein bestehender Mietvertrag stellt kein generelles Verkaufsverbot dar.

Das gilt sowohl für vermietete Einfamilienhäuser als auch für Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.

Allerdings erwirbt der Käufer die Immobilie unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverhältnisse.

Das bedeutet insbesondere:

• Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen.

• Die vereinbarte Miethöhe gilt zunächst weiter.

• Die mietvertraglichen Rechte und Pflichten gehen nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Erwerber über.

• Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

• Bestehende Vereinbarungen, etwa zu Betriebskosten oder Kündigungsausschlüssen, müssen berücksichtigt werden.

Ein Verkauf führt daher nicht automatisch dazu, dass die Immobilie kurzfristig frei verfügbar wird.

Eigentümer sollten diese rechtlichen Rahmenbedingungen bereits bei der Entwicklung ihrer Verkaufsstrategie berücksichtigen.

2. Kauf bricht nicht Miete: Was bedeutet § 566 BGB?

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gehört zu den wichtigsten gesetzlichen Regelungen beim Verkauf vermieteter Wohnimmobilien.

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber grundsätzlich an die Stelle des bisherigen Vermieters.

Das bestehende Mietverhältnis wird dadurch fortgesetzt.

Der Käufer übernimmt die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten für die Zeit seiner Eigentümerstellung.

Dazu gehören beispielsweise Ansprüche auf Mietzahlungen sowie Verpflichtungen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache.

Auch bestehende Vereinbarungen zu Betriebskosten, Mietanpassungen oder sonstigen mietvertraglichen Regelungen können weiterhin maßgeblich sein.

Ein neuer Mietvertrag muss allein aufgrund des Eigentümerwechsels grundsätzlich nicht abgeschlossen werden.

Für Verkäufer ist deshalb wichtig, den bestehenden Mietvertrag und sämtliche Nachträge vollständig bereitzustellen.

Unvollständige Unterlagen oder ungeklärte mündliche Vereinbarungen können zu Rückfragen führen und den Verkaufsprozess erschweren.

3. Kann der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf anmelden?

Eine besonders häufige Frage betrifft die Möglichkeit einer späteren Eigennutzung.

Manche Kaufinteressenten möchten ein vermietetes Einfamilienhaus erwerben, um langfristig selbst darin zu wohnen.

Ein Eigentümerwechsel allein rechtfertigt jedoch keine Kündigung des Mietverhältnisses.

Eine Eigenbedarfskündigung setzt vielmehr die gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 BGB voraus.

Dazu gehört insbesondere ein berechtigtes Interesse des Vermieters, wenn er die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Kündigung muss außerdem die gesetzlichen Form- und Begründungsanforderungen erfüllen.

Auch die maßgeblichen Kündigungsfristen und mögliche Einwendungen des Mieters sind zu berücksichtigen.

Bei bestimmten Fallgestaltungen können zusätzliche Kündigungsbeschränkungen bestehen.

Dies betrifft insbesondere gesetzlich geregelte Umwandlungs- und Veräußerungskonstellationen.

Eine pauschale Aussage, wonach ein Käufer nach einer bestimmten Anzahl von Monaten problemlos selbst einziehen könne, wäre daher nicht sachgerecht.

Eigentümer sollten bei der Vermarktung keine verbindlichen Zusagen über eine zukünftige Bezugsfreiheit machen, solange die rechtlichen Voraussetzungen nicht geklärt sind.

4. Welche Käufergruppen kommen für ein vermietetes Haus infrage?

Die passende Käufergruppe hängt wesentlich von der Art der Immobilie ab.

Bei einem vollständig vermieteten Mehrfamilienhaus stehen häufig Kapitalanleger im Vordergrund.

Diese interessieren sich insbesondere für die laufenden Mieteinnahmen, die Vermietbarkeit, den Gebäudezustand und den zukünftigen Investitionsbedarf.

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann die Käuferstruktur anders aussehen.

Neben Kapitalanlegern kommen möglicherweise Interessenten infrage, die das Haus langfristig selbst nutzen möchten.

Allerdings kann ein bestehendes Mietverhältnis die kurzfristigen Nutzungsmöglichkeiten einschränken.

Bei einem Zweifamilienhaus hängt die Käuferansprache unter anderem davon ab, ob beide Wohnungen vermietet sind oder eine Einheit bereits frei steht.

Eine passende Vermarktungsstrategie sollte deshalb folgende Fragen beantworten:

• Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus?

• Sind sämtliche Einheiten vermietet?

• Wie lange bestehen die Mietverhältnisse?

• Welche Mieteinnahmen werden erzielt?

• Welche zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten sind rechtlich realistisch?

• Welche Käufergruppen passen zur Immobilie?

Eine gezielte Käuferansprache kann dazu beitragen, unnötige Besichtigungen und unrealistische Erwartungen zu vermeiden.

5. Wie beeinflusst die Vermietung den Verkaufspreis?

Ein vermietetes Haus besitzt nicht automatisch denselben Marktwert wie eine vergleichbare leer stehende Immobilie.

Die Vermietung kann den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen, wobei die Auswirkungen vom jeweiligen Objekt und der angesprochenen Käufergruppe abhängen.

Für Kapitalanleger können langfristige Mietverhältnisse und verlässliche Mieteinnahmen attraktiv sein.

Ein bestehendes Mietverhältnis kann Planungssicherheit bieten und Leerstandsrisiken reduzieren.

Bei Interessenten mit kurzfristigem Eigennutzungswunsch kann die Vermietung dagegen eine Einschränkung darstellen.

Auch die Miethöhe ist relevant.

Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem aktuellen Marktniveau, kann dies die wirtschaftliche Attraktivität für bestimmte Kapitalanleger beeinflussen.

Dabei dürfen mögliche zukünftige Mieterhöhungen nicht einfach vorausgesetzt werden.

Sie müssen im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Möglichkeiten realistisch beurteilt werden.

Für eine fundierte Immobilienbewertung sind deshalb sowohl die Ertragslage als auch die baulichen Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage entscheidend.

6. Mieteinnahmen und Rendite: Worauf Kapitalanleger achten

Bei vermieteten Wohnhäusern spielt die Ertragskraft eine wichtige Rolle.

Eine erste Orientierung kann die jährliche Nettokaltmiete bieten.

Allerdings sollte zwischen den tatsächlichen Mieteinnahmen und einer möglichen Marktmiete unterschieden werden.

Auch die Bruttomietrendite ist nur eine vereinfachte Kennzahl.

Sie berücksichtigt weder sämtliche Erwerbsnebenkosten noch die laufenden Bewirtschaftungskosten und mögliche Investitionen.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Ein vermietetes Haus erzielt monatlich 2.000 Euro Nettokaltmiete.

Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 24.000 Euro.

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 600.000 Euro entspricht dies einer anfänglichen Bruttomietrendite von vier Prozent, bezogen auf den Kaufpreis.

Diese Berechnung stellt ausdrücklich keine Aussage über marktübliche Renditen in Frankfurt dar.

Für eine belastbare wirtschaftliche Bewertung müssen unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

• Instandhaltungsaufwendungen

• Mögliche Mietausfälle

• Zukünftiger Modernisierungsbedarf

• Erwerbsnebenkosten

• Rechtlich zulässige Mietentwicklung

• Langfristige Vermietbarkeit

Gerade bei älteren Wohngebäuden kann der Investitionsbedarf erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit haben.

7. Langfristige Mietverträge und niedrige Bestandsmieten

In Frankfurt bestehen zahlreiche Mietverhältnisse, die bereits seit vielen Jahren laufen.

Solche Mietverträge können wirtschaftliche und rechtliche Besonderheiten aufweisen.

Beispielsweise können langfristige Kündigungsausschlüsse, Staffelmietvereinbarungen oder Indexmietregelungen bestehen.

Auch ältere Vereinbarungen zu Betriebskosten, Modernisierungen oder der Nutzung von Nebenflächen können relevant sein.

Bei niedrigen Bestandsmieten stellt sich häufig die Frage, ob und in welchem Umfang zukünftige Mietanpassungen möglich sind.

Hierbei müssen die gesetzlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls vertragliche Besonderheiten berücksichtigt werden.

Eine zukünftige Mietsteigerung darf nicht als sicherer Bestandteil der Rendite dargestellt werden, wenn ihre Durchsetzbarkeit ungeklärt ist.

Für die Vermarktung empfiehlt es sich daher, die bestehenden Mietverhältnisse vollständig und sachlich aufzubereiten.

Kapitalanleger sollten die tatsächlichen Einnahmen und die rechtlichen Rahmenbedingungen nachvollziehen können.

8. Hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?

Nicht jeder Mieter besitzt beim Verkauf eines Hauses automatisch ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Ein solches Recht kann insbesondere bei bestimmten Verkäufen von Wohnungseigentum nach § 577 BGB entstehen.

Das betrifft unter anderem Fallgestaltungen, in denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Beim gewöhnlichen Verkauf eines vollständig vermieteten Einfamilienhauses besteht dagegen nicht allein aufgrund des Mietverhältnisses ein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht.

Allerdings können vertragliche oder sonstige besondere Rechte bestehen.

Auch bei der geplanten Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen können zusätzliche rechtliche Fragen entstehen.

Eigentümer sollten deshalb vor dem Verkauf prüfen, ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht.

9. Besichtigungen im vermieteten Haus: Welche Rechte haben die Bewohner?

Bei einem vermieteten Haus ist die Organisation von Besichtigungen besonders sensibel.

Die Immobilie ist weiterhin der private Lebensmittelpunkt der Bewohner.

Der Eigentümer darf die vermieteten Räume deshalb nicht ohne Weiteres betreten.

Für Besichtigungen müssen die berechtigten Interessen des Vermieters und die Rechte der Mieter berücksichtigt werden.

Bei einem konkreten Verkaufsanlass kann unter angemessenen Voraussetzungen ein Anspruch auf Duldung von Besichtigungen bestehen.

Termine sollten jedoch rechtzeitig angekündigt und mit den Bewohnern abgestimmt werden.

Eine unangemessene Häufung von Besichtigungen sollte vermieden werden.

Auch bei der Erstellung von Immobilienfotografien ist auf die Privatsphäre der Mieter zu achten.

Persönliche Gegenstände, private Unterlagen und andere sensible Informationen sollten nicht ohne entsprechende Einwilligung veröffentlicht werden.

Eine respektvolle Kommunikation kann dazu beitragen, den Verkaufsprozess für alle Beteiligten möglichst reibungslos zu gestalten.

10. Welche Unterlagen werden beim Verkauf eines vermieteten Hauses benötigt?

Ein vollständiger Unterlagenbestand ist beim Verkauf vermieteter Immobilien besonders wichtig.

Neben den üblichen Objektunterlagen benötigen Kaufinteressenten häufig Informationen über die bestehenden Mietverhältnisse.

Zu den wesentlichen Dokumenten gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug

• Grundrisse und Wohnflächenberechnung

• Bauunterlagen und gegebenenfalls Baugenehmigungen

• Energieausweis, soweit gesetzlich erforderlich

• Mietverträge und sämtliche Nachträge

• Übersicht über die aktuellen Nettokaltmieten

• Angaben zu Mietkautionen

• Betriebskostenabrechnungen

• Informationen zu bekannten Mietrückständen

• Nachweise über Modernisierungen

• Angaben zu laufenden Instandhaltungsmaßnahmen

Bei Mehrfamilienhäusern empfiehlt sich zusätzlich eine strukturierte Mieterliste mit den wirtschaftlich relevanten Daten der einzelnen Einheiten.

Personenbezogene Informationen sollten dabei datenschutzgerecht verarbeitet und nur im erforderlichen Umfang weitergegeben werden.

Vollständige Unterlagen erleichtern die wirtschaftliche Prüfung und können Rückfragen finanzierender Banken reduzieren.

11. Gebäudezustand und Energieeffizienz: Warum Sanierungsbedarf entscheidend ist

Neben den Mieteinnahmen beeinflusst der bauliche Zustand den Marktwert eines vermieteten Hauses.

Insbesondere bei älteren Gebäuden sollten Eigentümer den Zustand wichtiger Bauteile berücksichtigen.

Dazu gehören:

• Dach und Fassade

• Fenster und Dämmung

• Heizungsanlage

• Elektroinstallation

• Wasser- und Abwasserleitungen

• Keller und mögliche Feuchtigkeitsschäden

• Gemeinschaftsflächen

• Bereits durchgeführte Modernisierungen

Für Kapitalanleger ist entscheidend, welche Investitionen in den kommenden Jahren möglicherweise erforderlich werden.

Ein günstiger Kaufpreis kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein, wenn gleichzeitig umfangreiche Sanierungskosten anstehen.

Umgekehrt können dokumentierte Modernisierungen die Planbarkeit verbessern.

Auch ein gültiger Energieausweis ist bei einem Immobilienverkauf grundsätzlich relevant, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

Die energetischen Eigenschaften sollten transparent dargestellt werden.

12. Vermietetes Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus: Unterschiedliche Verkaufsstrategien

Nicht jedes vermietete Wohnhaus sollte auf dieselbe Weise vermarktet werden.

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann neben der laufenden Miete die langfristige Eigennutzungsmöglichkeit eine Rolle spielen.

Bei einem Zweifamilienhaus können die unterschiedlichen Nutzungs- und Mietverhältnisse der einzelnen Einheiten entscheidend sein.

Bei einem vollständig vermieteten Mehrfamilienhaus stehen häufig wirtschaftliche Kennzahlen und die langfristige Ertragskraft stärker im Vordergrund.

Daher sollten sich Immobilienbewertung, Exposé und Käuferansprache am konkreten Gebäudetyp orientieren.

Wer ein vermietetes Haus in Frankfurt verkaufen möchte, sollte frühzeitig klären, welche Käufergruppen realistisch infrage kommen.

Eine individuelle Strategie kann dazu beitragen, die Immobilie marktgerecht zu positionieren.

13. Mietkaution, Betriebskosten und Eigentümerwechsel

Beim Verkauf eines vermieteten Hauses müssen auch die laufenden mietvertraglichen Verpflichtungen berücksichtigt werden.

Dazu gehört insbesondere die Mietkaution.

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein.

Für den bisherigen Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin Haftungsrisiken bestehen.

Auch die Abrechnung von Betriebskosten und die Zuordnung laufender Zahlungen sollten im Kaufvertrag beziehungsweise im Rahmen der Übergabe sorgfältig geregelt werden.

Dabei ist zwischen dem gesetzlichen Verhältnis zum Mieter und den internen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer zu unterscheiden.

Eine klare Dokumentation hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

14. Vom Kaufangebot bis zum Notartermin

Liegt ein konkretes Kaufangebot vor, sollten Verkäufer nicht ausschließlich die Kaufpreishöhe berücksichtigen.

Auch die Finanzierung und die vertraglichen Bedingungen sind wichtig.

Bei vermieteten Häusern sollte der Käufer insbesondere über die bestehenden Mietverhältnisse und bekannte Besonderheiten informiert sein.

Der notarielle Kaufvertrag kann Regelungen zu folgenden Punkten enthalten:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

• Mietverhältnisse und Mietunterlagen

• Mietkautionen

• Laufende Mietzahlungen

• Betriebskosten und Abrechnungen

• Übergabetermin

• Bekannte Mängel

• Weitere objektspezifische Vereinbarungen

Der Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland grundsätzlich notariell beurkundet werden.

Nach Eintritt der vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen wird der Kaufpreis fällig.

Die wirtschaftliche Übergabe und der Eigentumsübergang sind dabei rechtlich zu unterscheiden.

Auch die Mieter sollten über den Eigentümerwechsel und die zukünftig zuständigen Ansprechpartner informiert werden.

15. Regionale Marktkenntnis beim Verkauf vermieteter Häuser in Frankfurt

Der Frankfurter Immobilienmarkt umfasst unterschiedliche Gebäudetypen und Wohnlagen.

Ein vermietetes Einfamilienhaus im Dornbusch kann andere Käufergruppen ansprechen als ein Zweifamilienhaus in Eschersheim oder ein Mehrfamilienhaus in Bornheim.

Auch die Mikrolage, der Gebäudezustand, die Miethöhe und die rechtlichen Rahmenbedingungen können zu unterschiedlichen Bewertungen führen.

Eine fundierte Immobilienbewertung sollte daher sowohl die baulichen Eigenschaften als auch die Ertragslage berücksichtigen.

Dornbusch Immobilien unterstützt Eigentümer in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet beim Verkauf vermieteter Wohnimmobilien.

Zu den Leistungen gehören die Marktpreiseinschätzung, die Zusammenstellung relevanter Verkaufsunterlagen, die professionelle Präsentation, die Betreuung geeigneter Kaufinteressenten und die Begleitung der Verkaufsabwicklung.

Dabei stehen eine realistische Preisstrategie, persönliche Beratung und regionale Marktkenntnis im Mittelpunkt.

Fazit: Ein vermietetes Haus kann erfolgreich verkauft werden – mit der richtigen Vorbereitung

Ein bestehendes Mietverhältnis steht dem Verkauf eines Hauses grundsätzlich nicht entgegen.

Allerdings müssen die Rechte der Mieter, die wirtschaftliche Situation der Immobilie und die Interessen potenzieller Käufer berücksichtigt werden.

Besonders wichtig sind vollständige Mietunterlagen, eine nachvollziehbare Darstellung der Mieteinnahmen und eine realistische Einschätzung möglicher zukünftiger Investitionen.

Auch Fragen zu Eigenbedarf, Mietkautionen und Betriebskosten sollten frühzeitig geklärt werden.

Wer ein vermietetes Haus in Frankfurt verkaufen möchte, schafft mit einer fundierten Immobilienbewertung und einer passenden Käuferstrategie die Grundlage für einen strukturierten und rechtssicheren Verkaufsprozess.

Über Dornbusch Immobilien

Dornbusch Immobilien ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main. Das Unternehmen unterstützt Eigentümer beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Bewertung von Wohnimmobilien in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet.

Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der individuellen Betreuung von Eigentümern und der professionellen Vermarktung von Wohnimmobilien.

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