Wintergarten & Co. in "Eigenregie"

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Wofür ist eine Erlaubnis des Bauamtes notwendig?

Ein eigenes Häuschen ist für viele ein Lebenstraum. Wer ihn aber verwirklicht hat, weiß: In den eigenen vier Wänden geht die Arbeit niemals aus. Immer kann noch etwas vollendet, verbessert oder verschönert werden: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder. Allerdings sind der Kreativität der Häuslebauer enge Grenzen gesetzt: Gebäudesicherheit, Umweltverträglichkeit und ein einheitliches Straßenbild dürfen auch bei kleinen Bauvorhaben nicht außer Acht gelassen werden. Für die Einhaltung der entsprechenden Regeln ist das Bauamt bzw. Baureferat der Kommune zuständig. Wo aber beginnt die Genehmigungspflicht - und was darf der Eigenheimbesitzer in "Eigenregie" auf seinem Grundstück errichten? Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung fasst die geltenden Vorschriften zusammen.

In Deutschland kommen auf einen Quadratkilometer Fläche 231 Menschen. Im Vergleich zu den USA (30 Einwohner pro Quadratkilometer) kann es da ganz schön eng werden - und zu Konflikten kommen. Besonders, wenn jeder seinen Wohntraum nach eigenem Gutdünken verwirklichen möchte. Damit das Zusammenleben dennoch klappt, hat der Gesetzgeber detaillierte Regeln für Bauvorhaben erlassen. "Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar", so die D.A.S. Juristin Anne Kronzucker. "Denn beim Hausbau spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle." Daher gibt es das Bauamt bzw. das Baureferat der Kommune. Es überprüft, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten und ob sie eingehalten werden. Zwar werden die Auflagen des Bauamtes häufig als lästig angesehen. "Ihre Nichteinhaltung kann jedoch gravierende Folgen haben", ergänzt die D.A.S. Expertin, "wenn beispielsweise eine statisch falsch gebaute Garage unter erhöhter Schneelast zusammenbricht."

Die Aufgaben des Bauamtes
Allgemein ist das Bauamt für Planung, Bauordnung und Betreuung von Gebäuden und Anlagen zuständig, abhängig von Bundesland, Stadt und Gemeinde. Dabei muss es u. a. das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Muster-Industriebaurichtlinie (M IndBauRL), das Raumordnungsgesetz (ROG) sowie die jeweilige, landesspezifische Bauordnung und den Bebauungsplan der Gemeinde berücksichtigen. Auf
Basis all dieser rechtlichen Vorgaben überprüft es, ob ein Bauvorhaben erlaubt und die notwendige Infrastruktur dafür vorhanden ist. Mit seinen Entscheidungen prägt es somit auch das optische Erscheinungsbild einer Gemeinde.
"In Deutschland schützt Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes das Eigentum. Aus diesem Grundrecht wird zusammen mit dem Recht auf allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 des Grundgesetzes die Baufreiheit abgeleitet - also das Recht des Bauherren, auf seinem Grund zu bauen. Dieses Recht gilt aber nicht ohne Einschränkungen: Der Gesetzgeber macht bauliche Vorhaben oder Veränderungen von einer Erlaubnis abhängig", erläutert die D.A.S. Juristin den komplizierten rechtlichen Hintergrund und fügt hinzu: "Daher ist es immer ratsam, vor einem Bauvorhaben - auch wenn es noch so klein ist - beim zuständigen Bauamt nachzufragen, ob im konkreten Fall eine Baugenehmigung notwendig ist." Wer ohne vorherige Baugenehmigung zu Werke geht, dem drohen nicht selten Abriss und Bußgeld. Nur wenn alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten wurden, kann der Bauherr auch rückwirkend auf eine Legalisierung hoffen - an einem Bußgeld für sein voreiliges Handeln kommt er häufig dennoch nicht vorbei. Gibt es auch noch rechtliche Einwände gegen das Bauwerk, kann der zuständige Beamte den "Schwarzbau" im günstigsten Fall dulden - im ungünstigeren Fall ist der Abriss unausweichlich. "Eine Garantie, dass dem Bauherrn der Abriss auf Dauer erspart bleibt, ist die Duldung allerdings auch nicht", gibt die D.A.S. Expertin zu bedenken. "Sicherheit hat nur, wer von Anfang an den gebotenen Genehmigungsweg geht!"

Wintergarten und Gartenhäuschen - was ist genehmigungspflichtig?
Aber sind beispielsweise ein neues Vordach oder die toskanische Gartenmauer überhaupt Bauwerke und damit genehmigungspflichtig? Für den Hausbesitzer ist es nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er genau eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginnt oft schon bei der korrekten Einordnung: Sowohl Wintergärten als auch Gewächshäuser sind nahezu baugleiche Glasbauten. Ein kleines Gewächshaus, das im Garten steht oder an der Hauswand anlehnt, ist aber oft genehmigungsfrei. Ein Wintergarten dagegen ist ein Anbau und durch eine Tür mit dem Haus verbunden. Schon deshalb ist eine Genehmigung erforderlich. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird.
Auch für Gartenhäuschen gelten Regeln: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Bodenplatte errichtet wird, um Platz für Rasenmäher, Gartengeräte und Fahrräder zu schaffen. Abhängig von der hierfür regional unterschiedlich geltenden Höchstgrenze kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Der Hintergrund: Das befestigte Bauwerk könnte im Sommer als zusätzlicher Wohn- und Partyraum zweckentfremdet werden - zum Leidwesen der Nachbarn. Außerdem soll die Genehmigungspflicht verhindern, dass die ohnehin begrenzten Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld weiter zugebaut werden.

Rücksicht auf die Nachbarn
Gleiches gilt für den überdachten Stellplatz oder Carport. Da es sich dabei um eine bauliche Anlage handelt, die unmittelbar mit dem Boden verbunden ist, muss auch er in der Regel genehmigt werden (gemäß jeweiliger Landesbauordnungen). Wie groß, wie hoch und in welchem Mindestabstand zum Nachbargrundstück der Carport gebaut werden darf, hängt zudem vom Baugesetzbuch und der Bauordnung des Bundeslandes ab.
"Auch ein Bauwerk, das nicht direkt mit dem Boden verbunden ist, wie beispielsweise ein Baumhaus für Kinder, kann ohne vorherige Genehmigung ein "Schwarzbau" sein", weiß die
D.A.S. Juristin. Hier kann es schnell Probleme geben, denn: "Vor allem die gute Aussicht von Hochsitz oder Klettergerüst kann für die umliegenden Bewohner schnell zum Ärgernis werden - wenn etwa die vormals uneinsehbare Terrasse des Nachbarn dadurch unversehens zum Präsentierteller wird." Eine Baugenehmigung ist auch hier prinzipiell Ländersache - der Bauherr sollte deshalb sicherheitshalber vor Baubeginn beim zuständigen Bauamt vorstellig werden. Zwar ist z. B. ein Kinder-Kletterturm kein Gebäude, für das die Abstandgrenzen zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen (VG Neustadt, Az. 4 K 25/08). Im Zweifel sollte man jedoch diese Grenzen immer beachten - das kann dazu beitragen, gerichtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Wenn es doch schwierig wird...
Gibt es Probleme mit der Baugenehmigung, kann ein klärendes Gespräch mit dem Bauamtsleiter oder auch mit dem Bürgermeister mitunter hilfreich sein, um wieder Bewegung in ein schleppendes Verfahren zu bringen - schließlich hat das Bauamt bei seinen Entscheidungen auch einen Ermessensspielraum. Kommt es trotzdem zu keiner Lösung und es drohen ein Baustopp oder gar der Abriss, können Betroffene den Rechtsweg wählen. "Wenn Sie von öffentlicher Seite dazu aufgefordert werden, den Bau einzustellen, so ist dies ein Verwaltungsakt", erläutert die D.A.S. Expertin. "Dagegen können Bürger binnen eines Monats Widerspruch einlegen." Bleibt der Widerspruch erfolglos, bleibt nur noch der Klageweg. Wer den gütlichen Weg sucht, sollte allerdings Geduld mitbringen: In der Regel nehmen Entscheidungen des Bauamtes einige Zeit in Anspruch; acht Wochen und mehr Wartezeit sind hier keine Seltenheit. Währenddessen muss der Bau ruhen.
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Kurzfassung:
Bauen wie ich will?
Auch für kleine Bauvorhaben ist eine Baugenehmigung notwendig

Ein eigenes Häuschen mit Garten ist für viele ein Lebenstraum. Wer ihn aber verwirklicht hat, weiß: In den eigenen vier Wänden geht die Arbeit niemals aus. Immer kann noch etwas vollendet, verbessert oder verschönert werden: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder. Allerdings sind der Kreativität der Häuslebauer enge Grenzen gesetzt: Gebäudesicherheit, Umweltverträglichkeit und ein einheitliches Straßenbild dürfen auch bei kleinen Bauvorhaben nicht außer Acht gelassen werden. Für die Einhaltung der entsprechenden Regeln ist das Bauamt bzw. Baureferat der Kommune zuständig. Basis für die Entscheidung der Behörde sind das Landes- und Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben. Allerdings ist es für Hausbesitzer nicht immer einfach herauszufinden, ob beispielsweise für den neuen Wintergarten oder einen Carport eine Genehmigung notwendig ist. Daher rät die D.A.S. Rechtsschutzversicherung, sich frühzeitig beim Bauamt zu erkundigen, ob man mit dem Gartenhäuschen einfach starten kann oder lieber doch eine Baugenehmigung beantragen soll. Denn ohne Baugenehmigung muss mit Abriss und Bußgeld gerechnet werden! Auch auf eine nachträgliche Genehmigung ist kein Verlass, da hier ebenfalls die gesetzlichen Vorschriften geprüft werden - und einem "Schwarzbau" droht immer die Abrissbirne!
Gibt es Probleme mit der Baugenehmigung, kann ein klärendes Gespräch mit dem Bauamtsleiter oder auch mit dem Bürgermeister mitunter hilfreich sein, um wieder Bewegung in ein schleppendes Verfahren zu bringen - schließlich hat das Bauamt bei seinen Entscheidungen auch einen so genannten Ermessensspielraum. Kommt es trotzdem zu keiner Lösung und es drohen ein Baustopp oder gar der Abriss, können Betroffene den Rechtsweg wählen. Allerdings kostet dies viel Zeit, Nerven und Geld.
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D.A.S. Rechtsschutzversicherung
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