Die Mietwohnung nach dem Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Angehörige bzw. Erben haben dann im Hinblick auf die Weiterführung oder Beendigung des Mietverhältnisses rechtliche Besonderheiten zu beachten. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der Regelungen der §§ 563, 563 a, 563 b, 564 BGB bestimmt, welcher Personenkreis in welcher Rangfolge anstelle des verstorbenen Mieters als neuer Vertragspartner in das Mietverhältnis eintritt und welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus für die Beteiligten ergeben.

Der Ehegatte des verstorbenen Mieters hat vorrangig das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 Abs. 1 BGB). Bei einer rechtskräftigen Ehescheidung besteht allerdings kein Eintrittsrecht. Wenn es keinen eintrittsberechtigten Ehegatten gibt, kann das Mietverhältnis auch mit dem Lebenspartner (im Sinne des §§ 15 ff LPartG) fortgesetzt werden. Sind leibliche Kinder (im Sinne von § 1591 f BGB) des verstorbenen Mieters vorhanden, haben sie auf gleicher Rangstufe mit dem Lebenspartner ebenfalls das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 Abs. 2 BGB). Erst nach den oben genannten Personen haben andere verwandte Personen gemäß § 563 Abs. 2 BGB das Recht, in den Mietvertrag des Verstorbenen einzutreten.
Für alle oben aufgeführten berechtigten Personen, die nach dem Tod des Mieters in dessen Mietverhältnis eintreten, ist Grundvoraussetzung, dass sie bis zum Eintritt des Todes mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt oder den Mietvertrag mit unterzeichnet haben. Ist dies nicht der Fall, scheidet ein Eintrittsrecht ohnehin gänzlich aus.

Der Vermieter muss den Eintritt in das Mietverhältnis durch berechtigte Personen nicht in jedem Fall dulden. So kann er innerhalb einer Frist von einem Monat (Überlegungsfrist) ab Kenntnisnahme vom Eintritt des Eintrittsberechtigten diesem außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen; aber nur, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintrittsberechtigten gelegen ist (§ 563 Abs. 4 BGB). Aus anderen Gründen kann dem Eingetretenen nicht außerordentlich gekündigt werden.

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