Immobilien-Investments: Familienstiftung kann die Entwicklung begünstigen

Die Immobilie ist des Deutschen liebstes Kind. Nicht nur lebt etwa jeder zweite Bundesbürger im Eigenheim, auch als Vermögensbaustein sind Privat- und Gewerbeobjekte hochrelevant: Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro. "Die Bedeutung der Asset-Klasse Immobilie ist daher nicht geringzuschätzen, und natürlich werden diese Objekte natürlich in der Regel genauso professionell bewirtschaftet wie liquide Vermögenswerte und unternehmerische Beteiligungen. Das bedeutet auch, dass Immobilien-Investoren eine stabile Basis für die Entwicklung ihrer Portfolien benötigen", sagt Thorsten Klinkner, Stiftungsexperte aus Meerbusch bei Düsseldorf. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der Rechtsanwalts- und Steuerberatungsgesellschaft UnternehmerKompositionen (www.unternehmerkompositionen.com) und berät und begleitet gemeinsam mit seinem Team Familienunternehmer und Investoren vorrangig bei der Gründung von Familienstiftungen.

Der erfahrene Stiftungsrechtsexperte weiß: "Die Familienstiftung kann einen sicheren Hafen für den strukturierten Ausbau eines Investment-Portfolios bieten und die Vermögenswerte sinnvoll aus dem Privatbesitz herausführen. Die Nutzung der Immobilien im Privatvermögen ist immer mit gewissen Risiken verbunden. Diese gilt es für eine zukunftsorientierte Struktur des Immobilien-Portfolios aufzulösen." Unter anderem zählt Thorsten Klinkner dazu, dass die steuerliche Behandlung der Erträge aus Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen eher ungünstig ist und im Spitzensteuersatz mit 45 Prozent zu Buche schlägt. Ebenso seien Renditeimmobilien aufgrund hoher Verkehrswerte bei vergleichsweise geringer Liquidität einer potenziell sehr hohen Erbschaftsteuerbelastung im plötzlichen Erbfall ausgesetzt. "Aber auch die Übertragung an möglicherweise größer werdende Erbengenerationen ist strategisch riskant. Denn je mehr Erben existieren, desto größer ist die Gefahr einer Zersplitterung des Besitzes. Dieser Gefahr können Investoren durch die Einrichtung einer Familienstiftung begegnen", sagt Thorsten Klinkner.

Stiftungen versteuern ihre Mieterträge mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Schließlich können Immobilien aus dem Stiftungsvermögen nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Zu diesen fiskalischen Vorteilen kommen dann weitere strategische Punkte, betont Thorsten Klinkner, der Immobilien-Investoren seit vielen Jahren bei der Stiftungserrichtung berät. Beispielsweise, dass der Immobilienbestand vor sämtlichen unternehmerischen und familiären Risiken geschützt ist. Unter dem Dach der Familienstiftung wird das Portfolio verselbständigt, und da an einer Stiftung keinerlei Eigentumsrechte bestehen, kann auch kein Durchgriff auf Vermögenswerte bestehen - weder bei Haftungsfragen noch bei Streitigkeiten in der Erbengeneration. Zugleich können die Ausschüttungen detailliert gesteuert werden, um alle Begünstigten nach den individuellen Vorstellungen des Stifter-Investors zu versorgen. Auch für Banken ist die Stiftung ein starker und nachhaltiger Kreditnehmer, da diese nicht versterben kann. Durch die Errichtung einer Familienstiftung ist die Vermögens- und Unternehmensnachfolge automatisch und für alle Zeiten geregelt.

"Entscheidend ist, dass Vermögensinhaber individuell ein passendes Konzept auswählen. Schon die bisherige Vermögensstruktur ist ein wichtiger Aspekt. Wie werden die Immobilien gehalten und bewirtschaftet? Was ist das Ziel der Stiftungserrichtung? Erst wenn diese und mehr Fragen beantwortet sind, geht es an die konkrete Errichtung", betont Thorsten Klinkner.

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