Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden

Die steuerlichen Auswirkungen sind gravierend. Während bei Neubauten meist nur Anschaffungskosten für Grund und Boden und Gebäude entstehen, gilt es bei Bestandsobjekten zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendung abzugrenzen. Als Herstellungskosten bezeichnet man die Aufwendungen, die für die Herstellung, Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Herstellungskosten können sowohl bis zur Fertigstellung als auch nach der Fertigstellung entstehen. Kosten, die entstehen, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, gehören regelmäßig zu den Anschaffung- und Herstellungskosten. Hierzu gehören in der Regel auch Makler- und Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Ein Gebäude ist dann betriebsbereit, wenn es entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Führen Baumaßnahmen zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes, können Herstellungskosten vorliegen. Es ist zu prüfen, in wie vielen Fällen der zentralen Ausstattungsmerkmale der Standard gehoben wird. Die zentralen Ausstattungsmerkmale sind Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen, Fenster und Fassade. Instandhaltungskosten führen dagegen regelmäßig zu Herstellungskosten, wenn Sie mit einer Erweiterung des Gebäudes in Verbindung stehen. Einen Sonderfall stellen die anschaffungsnahen Aufwendungen dar. Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen, führen regelmäßig zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Voraussetzung hierfür ist, dass die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Von den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind bloße Schönheitsreparaturen abzugrenzen. Aufwendungen für blose Schönheitsreparaturen unterliegen grundsätzlich dem sofortigen Werbungskostenabzug im Jahr der Verausgabung. Schönheitsreparaturen, die in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, werden in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einbezogen, sodass dann insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist. Während Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbare Werbungskosten sind, müssen die Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Immobilienbesitzer sollten die einzelnen Maßnahmen deshalb im Vorfeld genau prüfen und Reparaturen im Vorfeld planen. Unvermutete Aufwendungen für Renovierungen, die nur dazu dienen, Schäden zu beseitigen die aufgrund eines langjährigen Gebrauchs entstanden sind, führen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das gilt auch dann, wenn es sich um sog. verdeckte Mängel handelt die Immobilienbesitzer nach der Anschaffung beheben müssen. Werden jedoch Mängel beseitigt, die bei Anschaffung der Immobilie noch nicht vorhanden waren, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt entstanden sind, sind diese Aufwendungen nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzurechnen. Frau Birgit Brandl ist im Bereich der Besteuerung von Immobilien in unserer Kanzlei Ihr Ansprechpartner. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage:

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