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Miteigentümervereinbarung – was genau ist das eigentlich?


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Wer in einer Gemeinschaft Eigentum an einem Grundstück oder Immobilie besitzt, sollte sich mit einer Miteigentümervereinbarung bestmöglich absichern. Diese Vereinbarung regelt die Verhältnisse zwischen den Eigentümern einer Immobilie oder eines Grundstücks. Wichtig ist jedoch vor Abschluss, die Rechte und Pflichten genau im Auge zu behalten.  

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Wann ist eine Miteigentümervereinbarung sinnvoll? 

Gibt es für ein Grundstück oder eine Immobilie mehrere Eigentümer, ist eine Miteigentümervereinbarung empfehlenswert. In diesem Rahmen sind sämtliche Eigentümer im Grundbuch eingetragen.  

 

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt ist. Hier sind alle Eigentümer, aber auch Belastungen und Rechte Dritter  einer Immobilie aufgeführt. Hierbei gilt, dass alle Personen, die ein berechtigtes Interesse haben, in das Grundbuch einer Immobilie oder eines Grundstücks einsehen dürfen.  

Wie lässt sich der Grundbucheintrag für die Miteigentümervereinbarung gestalten? 

Es gibt verschiedene Optionen, die Miteigentümervereinbarung im Grundbuch festzulegen. Ehepartner, die über eine Immobilie oder ein Grundstück verfügen, können sich zu gleichen Teilen im Grundbuch eintragen lassen. Hat ein Partner mehr für die Hausfinanzierung beigetragen, lassen sich die Miteigentumsanteile individuell anpassen. Es besteht zudem die Möglichkeit, nur einen Partner als Eigentümer im Grundbuch zu hinterlegen.  

 

Auch bei deutlich mehr Eigentümern kann ein spezieller Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Kommt es zu einem Verkauf oder Teilverkauf durch Personen oder Unternehmen wird dies ebenso anteilig vermerkt.  

 

  • Beispiel: Kommt es zu einem Teilverkauf mit einer Bank, wird die Bank in das Grundbuch eingetragen. In diesem Fall handelt es sich um eine insolvenzgeschützte Gesellschaft, die Grundstücksanteile erhält. 

 

Tipp: Soll im Rahmen der Miteigentümervereinbarung bereits vor dem Grundbucheintrag eine Verpflichtung der Miteigentümer vorgenommen werden, ist eine notarielle Beurkundung ratsam.  

Wie lassen sich Anteile am Eigentum aufteilen? 

In Wirklichkeit lässt sich ein Haus oder ein Grundstück nicht aufteilen. Deshalb wird mit Bruchteilen und Quoten eine Miteigentümervereinbarung definiert. Die jeweilige Höhe der Anteile wird anhand der Wohnfläche ermittelt bzw. berechnet.  

 

Das bedeutet, dass die einzelnen Wohn- sowie Nutzflächen kalkuliert und in diesem Verhältnis auf alle Eigentümer aufgeteilt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Miteigentümer vom Gesetz her nicht voneinander abhängig sind.  

Welche Rechte und Pflichten gehen mit einer Miteigentümervereinbarung einher? 

Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil entscheiden. Das bedeutet, dass Eigentümer auch ohne Erlaubnis anderer Miteigentümer ihren Anteil verkaufen oder verschenken können. Lediglich beim Entscheid der ganzen Immobilie ist eine Abstimmung der Gemeinschaft nötig.  

 

Wie auf https://www.volksbank-teilverkauf.de/magazin/miteigentuemervereinbarung detailliert dargelegt, kann somit jeder Miteigentümer seinen Anteil am Grundstück oder Haus uneingeschränkt nutzen. Anders sieht es hingegen bei Wohnungseigentum oder Stockwerkeigentum aus. Hier bezieht sich das Nutzungsrecht lediglich auf eine bestimmte Wohneinheit. Ebenso stellen Sondereigentum Spezialfälle dar. Dies umfasst mitunter mehrere Eigentumswohnungen sowie Kellerräume oder Garagen.  

Wie kann man eine Miteigentümervereinbarung aufheben? 

Eine Miteigentümervereinbarung lässt sich zum Beispiel aufheben, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück teilweise oder vollkommen zerstört wird. In diesem Rahmen besteht keine Verpflichtung zum Wiederaufbau. Demnach können alle Miteigentümer eine Aufhebung der Miteigentümerschaft anfordern.  

 

Es besteht ebenso die Möglichkeit, die Miteigentümervereinbarung aufzulösen. Jeder Eigentümer hat das Recht, den Verkauf des Objekts zu verlangen. Bei einer Erbgemeinschaft dürfen demnach Erben ihren Anteil verkaufen – nicht aber die gesamte Immobilie. Hier müssen alle Erben einer Meinung sein. Allerdings sind die Möglichkeiten, nur einen Bruchteil einer Immobilie oder eines Grundstücks zu veräußern, eher gering – ausgenommen sind Immobilienteilverkäufe, bei denen das Nießbrauchrecht beim Verkäufer bleibt.  

 

Wichtig ist in jedem Fall, alle Rechte und Pflichten exakt zu formulieren, damit es nicht zu Missverständnissen oder Streitigkeiten kommt. Die Miteigentümervereinbarung schützt somit alle Parteien und sorgt für klare Verhältnisse. 



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