Untervermietung einer Einzimmerwohnung?

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Cihan Kati, Hannover

Gerade viele Studenten kennen es: Man hat seine erste Wohnung und es ist eine Einzimmerwohnung. Sie ist meist einigermaßen bezahlbar und bietet die perfekte Größe für das erste eigene Zuhause.

Doch gerade, wenn man noch nicht in den festen Berufsalltag eingestiegen ist, können sich Pläne ändern und plötzlich will man ein Praktikum in einer anderen Stadt absolvieren oder entscheidet sich dafür ein Semester im Ausland zu studieren.

Da man jedoch auch irgendwann wieder zurückkehren möchte, will man seine Wohnung nicht kündigen. Denn eine gute Wohnung zu finden ist schwer. Also versucht man – wie die meisten – den Weg der Untervermietung zu gehen, um nach der Rückkehr bequem in das alte Zuhause einkehren zu können.

Doch was, wenn der Vermieter diese Untervermietung verweigert?

Habe ich einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung in einer Einzimmerwohnung gegenüber dem Vermieter?

Problematisch ist hier, dass der §553 I BGB, der einem den Anspruch auf Genehmigung durch den Vermieter zuspricht, bei einer Untervermietung von einem „Teil des Wohnraums“ zur Überlassung an Dritte spricht. Dies scheint bei einer Einzimmerwohnung nicht

möglich: Denn wie sollte man einen Teil einer Wohnung vermieten, der nur einen Schlaf- bzw. Wohnraum hat?

Doch was jetzt?

Muss ich wegen des Umstands, dass ich in einer Einzimmerwohnung lebe, auf den Vorteil des Anspruchs auf die Gestattung einer Untervermietung verzichten?

Laut BGH: Nein!

Dieser sprach zu diesem Problem jetzt ein Urteil, nachdem der Vermieter eines Studenten eine solche Untervermietung nicht gestattet hatte.

Der BGH1 sieht keinen Grund, warum der Mieter einer Einzimmerwohnung schlechter stehen sollte als der einer Mehrzimmerwohnung. Auch, wenn die Wohnung nur aus einem Raum besteht, so soll es trotzdem möglich sein, nur „einen Teil des Wohnraums“, wie in §553 I BGB gefordert, an Dritte zu überlassen. Erforderlich ist dafür jedoch, dass der Mieter nur befristet abwesend ist und weiterhin seinen Wohnraum erhalten möchte.

1 BGH – Urt. V. 13.09.2023, Az. VII ZR 109/22

Dazu muss ihm ein signifikanter Teil der Wohnung erhalten bleiben, zum Beispiel, indem die Wohnung möbliert an den Dritten überlassen wird. Unwichtig ist dabei, wie groß der Bereich der persönlichen Überbleibsel ist, auch kleinster Raum ist dabei ausreichend.

Bleiben keine persönlichen Gegenstände zurück, so darf der Mieter zumindest nicht den Gewahrsam an der Wohnung aufgeben, indem er beispielsweise einen Wohnungsschlüssel behält und somit weiterhin jederzeit Zugang zur Wohnung hat.

Der §553 I BGB differenziert also laut BGH nicht zwischen Ein- und Mehrzimmerwohnungen.

Zu beachten ist dennoch, dass der §553 I BGB nur einen solchen Anspruch gewährt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Es müssen also triftige Gründe vorliegen, um eine Gestattung durch den Vermieter verlangen zu können.

Der Anspruch ist damit nicht in jedem Fall gewährt.

Letztendlich ist es aber immer ratsam erstmal zu versuchen das Problem mit dem Vermieter selbst zu klären, bevor man rechtliche Schritte einlegt.

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