Ortsübliche Vergleichsmiete: Wenn der Mietspiegel fehlt

Während Vermieter in größeren Städten meist auf einen Mietspiegel zurückgreifen können, sieht die Situation in kleinen Städten und ländlichen Gemeinden häufig anders aus. Dort fehlt oftmals eine entsprechende Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Für private Kleinvermieter kann damit bereits die Begründung einer regulären Mieterhöhung zur Herausforderung werden. Das Vermieternetzwerk von mietspiegel.com soll Eigentümer regional zusammenbringen und die Suche nach geeigneten Vergleichswohnungen erleichtern.

Steigende Kosten treffen nicht nur Mieter. Auch Eigentümer müssen höhere Ausgaben für Handwerker, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung tragen. Bei vermieteten Immobilien lassen sich diese Kosten jedoch nicht ohne Weiteres durch eine Anpassung der Miete ausgleichen.

Für eine Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis gelten klare gesetzliche Vorgaben. Nach § 558 BGB kann ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei sind unter anderem Fristen und die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wiederum orientiert sich an den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.

Was in einer Großstadt mit aktuellem Mietspiegel vergleichsweise einfach erscheinen kann, wird in kleineren Gemeinden schnell kompliziert.

Kleine Gemeinden haben beim Mietspiegel einen strukturellen Nachteil

Seit der Reform des Mietspiegelrechts besteht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Für kleinere Gemeinden gilt diese generelle Verpflichtung dagegen nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht dort vor, dass Mietspiegel erstellt werden sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Damit entsteht ausgerechnet für private Vermieter im ländlichen Raum ein praktisches Problem. Es kann einen funktionierenden lokalen Mietmarkt geben, ohne dass ein aktueller Mietspiegel vorhanden ist.

Angebotsmieten aus Immobilienportalen lösen dieses Problem nicht ohne Weiteres. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Durchschnitt aktuell angebotener Wohnungen. Nach dem Gesetz werden die üblichen Entgelte betrachtet, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder - von bestimmten Ausnahmen abgesehen - geändert wurden.

Ein Eigentümer kann deshalb durchaus feststellen, dass vergleichbare Wohnungen bei einer Neuvermietung inzwischen erheblich teurer angeboten werden, ohne diese Preise einfach auf ein bestehendes Mietverhältnis übertragen zu können.

Gerade private Kleinvermieter verfügen zudem häufig nur über wenige Immobilien. Ein Eigentümer mit einer oder zwei vermieteten Wohnungen besitzt keinen großen eigenen Datenbestand, aus dem sich geeignete Vergleichswerte ableiten lassen.

Die Alternative eines Sachverständigengutachtens ist gesetzlich vorgesehen, verursacht aber zusätzliche Kosten. Für eine einzelne Mietwohnung kann sich damit die Frage stellen, ob Aufwand und Kosten einer Mieterhöhung überhaupt noch in einem vernünftigen Verhältnis zu der möglichen Anpassung stehen.

Drei Vergleichswohnungen können eine Mieterhöhung begründen

Das Mietrecht sieht allerdings mehrere Möglichkeiten vor, ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.

§ 558a BGB nennt neben einem Mietspiegel unter anderem eine Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Bei der letztgenannten Möglichkeit genügt die Benennung von drei Wohnungen.

§ 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung

Für private Vermieter kann genau diese Möglichkeit interessant sein, wenn am Ort kein geeigneter Mietspiegel zur Verfügung steht.

Das eigentliche Problem besteht häufig darin, diese Vergleichswohnungen überhaupt zu finden. Anders als große Wohnungsunternehmen kennen private Eigentümer in der Regel weder die Mieten anderer Objekte noch deren Eigentümer. Selbst wenn in derselben Straße mehrere vergleichbare Wohnungen vermietet werden, fehlt meist die Verbindung zwischen den Vermietern.

Hier setzt das Vermieternetzwerk von mietspiegel.com an. Private Vermieter können ihre Mietobjekte erfassen und nach anderen vermieteten Immobilien mit vergleichbaren Merkmalen in ihrer Region suchen. Bei einem interessanten Treffer kann der Kontakt zum jeweiligen Eigentümer angefragt werden.

mietspiegel.com - Vergleichsmieten für private Vermieter

Die Plattform selbst entscheidet dabei ausdrücklich nicht, ob ein gefundenes Objekt im konkreten Fall eine rechtlich geeignete Vergleichswohnung darstellt. Sie schafft zunächst die Verbindung zwischen privaten Vermietern. Für die Vergleichbarkeit sind die gesetzlichen Kriterien und die Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgeblich.

Auch drei benannte Vergleichswohnungen sind nicht mit einem abschließenden Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Angabe von Vergleichswohnungen zunächst dazu dient, dem Mieter eine Überprüfung des Erhöhungsverlangens zu ermöglichen. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete später gerichtlich bestritten, kann deren tatsächliche Höhe weiter zu klären sein.

Private Kleinvermieter zwischen Kostensteigerungen und Regulierung

Die Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Vergleichsmiete stehen zugleich in einer größeren wohnungspolitischen Diskussion. Deutschland versucht seit Jahren, mehr Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig Mieter vor starken Preissteigerungen zu schützen. Beide Ziele müssen miteinander vereinbart werden.

Dabei darf jedoch die wirtschaftliche Seite privater Vermietung nicht aus dem Blick geraten.

Wer eine Wohnung vermietet, muss das Gebäude erhalten, Reparaturen finanzieren und langfristig in die Immobilie investieren. Können steigende Kosten dauerhaft nicht zumindest teilweise über eine angemessene Mietentwicklung aufgefangen werden, sinkt die Attraktivität der Vermietung und insbesondere zusätzlicher Investitionen.

Wie schwierig die Situation im Wohnungsbau weiterhin ist, zeigen die amtlichen Zahlen. 2025 wurden in Deutschland nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012. Zwar zeigen die Baugenehmigungen inzwischen wieder nach oben: Im ersten Halbjahr 2026 wurden 15,1 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das Statistische Bundesamt weist allerdings darauf hin, dass dieser Anstieg von dem niedrigen Niveau der Jahre 2024 und 2025 ausgeht.

Die Ursachen der schwachen Bautätigkeit sind vielfältig. Baukosten, Finanzierung, Grundstückspreise, Genehmigungsverfahren und regulatorische Vorgaben spielen dabei unterschiedliche Rollen. Auch die Auswirkungen von Eingriffen in den Mietmarkt werden kontrovers diskutiert.

Das ifo Institut warnte 2026 beispielsweise davor, dass eine stärkere Mietregulierung Investitionen in den Neubau beeinträchtigen könne. Eine ebenfalls 2026 veröffentlichte Untersuchung zum Berliner Wohnungsmarkt kommt zu dem Ergebnis, dass bereits regulatorische Unsicherheit Investitionsentscheidungen beeinflussen und Neubau sowie Sanierung bremsen kann.

ifo Institut zur Mietregulierung und zum Wohnungsangebot

Eine funktionierende Wohnungspolitik muss deshalb beide Seiten berücksichtigen: bezahlbares Wohnen für Mieter und wirtschaftlich tragfähige Bedingungen für diejenigen, die Wohnraum schaffen, erhalten und vermieten.

Vermieter-Netzwerk soll Informationslücke auf dem Land schließen

Gerade bei privaten Kleinvermietern zeigt sich, dass Regulierung auch ganz praktische Informationsprobleme erzeugen kann. Das Recht erlaubt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, verlangt dafür aber eine nachvollziehbare Begründung.

Wo ein Mietspiegel vorhanden ist, steht dafür ein etabliertes Instrument zur Verfügung. Wo er fehlt, muss der einzelne Eigentümer andere Wege nutzen.

mietspiegel.com wurde deshalb als Vermieternetzwerk der Immobilien Software Haus und Wohnung GmbH aufgebaut. Statt Vergleichswohnungen ausschließlich im eigenen Bekanntenkreis suchen zu müssen, sollen sich private Vermieter regional miteinander vernetzen können.

Das kann insbesondere in kleineren Städten und ländlichen Regionen relevant werden. Je mehr private Vermieter ihre Objekte in einem solchen Netzwerk erfassen, desto größer wird die Chance, vergleichbaren vermieteten Wohnraum in der Umgebung zu finden und Kontakt zu anderen Eigentümern herzustellen.

Damit ersetzt das Netzwerk weder einen amtlichen Mietspiegel noch eine rechtliche Prüfung. Es soll vielmehr eine Informationslücke schließen, die dort besonders deutlich wird, wo private Vermieter auf wenige öffentlich zugängliche Vergleichsdaten zurückgreifen können.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist schließlich nicht nur eine abstrakte Größe des Mietrechts. Für Vermieter ohne Mietspiegel kann sie darüber entscheiden, ob eine seit Jahren unveränderte Bestandsmiete überhaupt nachvollziehbar an das örtliche Mietniveau herangeführt werden kann.

Drei geeignete Vergleichswohnungen können dafür ein gesetzlich vorgesehenes Begründungsmittel sein. Die eigentliche Herausforderung besteht für viele private Vermieter jedoch schon einen Schritt vorher: andere Vermieter und vergleichbaren Wohnraum überhaupt zu finden.